오늘 이 글은 운영하던 상가를 정리하고 새 임차인과의 계약을 통해 권리금을 회수하려는 과정에서, 임대인의 방해로 계약이 무산되어 곤란한 상황에 놓인 임차인들을 위해 작성되었습니다.

운영하던 가게를 정리할 생각을 하고 있다면, 보통은 임대차보증금만 정리하고 끝나지 않습니다. 상가 임대차에서는 보증금 문제 외에도 인테리어와 설비, 오랫동안 확보한 고객과 영업상의 이점을 넘겨주는 대가로 새 임차인에게 권리금을 받는 경우가 많습니다.

상가 권리금 양도양수는 기존 임차인과 인수자의 합의로 진행되며, 기존 임차인에게는 그동안 쌓아온 영업상의 가치와 노하우를 금전으로 회수하는 의미가 있습니다.

그런데 이 과정에서 임대인이 새 임대차계약 체결을 거절하여 거래가 무산되는 상황이 발생하기도 합니다.

법률상 보호받는 회수 기회를 임대인이 방해했다면, 임차인은 그로 인해 입은 손해에 대하여 임대인에게 배상을 청구할 수 있습니다.

권리금이란 상가건물 임대차보호법 제10조의3에 따라 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가입니다.

예를 들어 음식점을 넘기면서 권리금을 협상한다면 주방기기와 냉난방시설뿐 아니라 조리법 전달, 거래처 소개 등도 협상 대상에 포함될 수 있습니다.

상가 권리금 양도양수 계약서에는 시설 목록과 상태, 인계 범위, 지급일을 구체적으로 적어야 합니다.

분쟁을 미리 방지하려면 철거 대상 시설이나 임대한 기기까지 포함되는지 꼼꼼하게 확인하고, 매출자료의 산정 기간과 근거도 확인해야 합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인이 법에서 정한 행위로 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 규정하여 회수 기회를 보호하고 있습니다.

임대인이 이를 위반하여 임차인의 상가 권리금 양도양수를 방해하고 손해까지 발생시켰다면 배상책임을 질 수 있습니다.

법에서 정한 방해행위

법률은 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 등 다음 행위를 금지합니다.

• 임차인이 주선한 신규임차인에게 임대인이 권리금을 요구하거나 받는 행위
• 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 주변 시세와 조세·공과금 등 여러 사정에 비추어 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위
• 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위

손해배상 범위와 청구 기한

손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.

또한 손해배상청구권에는 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효가 적용됩니다. 따라서 상가 권리금 양도양수를 방해한 임대인에게 손해배상을 청구하려면 해당 기한을 신중하게 관리해야 합니다.

임대인이 임차인의 상가 권리금 양도양수에 협조하지 않았다는 이유만으로 언제나 손해배상책임을 지는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하더라도, 다음과 같은 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.

• 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우
• 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
• 해당 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
• 임대인이 선택한 신규임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우

따라서 상가 권리금 양도양수를 준비하는 임차인이라면 새 임차인의 지급 능력이나 임대차 유지에 영향을 줄 사정 등 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있는지 미리 확인해야 합니다.

상가건물 임대차보호법은 상가 권리금 양도양수 과정에서 회수 기회를 보호하지만, 일부 상가 임대차에는 적용 제외 규정을 두고 있습니다.

대표적인 경우가 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가 임대차입니다. 다만 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 전통시장은 이 적용 제외 대상에서 제외되므로, 상가 권리금 양도양수 전에 점포의 법적 분류를 확인해야 합니다.

또한 국유재산이나 공유재산에 해당하는 상가 임대차도 적용 제외 대상입니다. 일반적인 개인 소유 점포와 동일하게 생각하고 접근하면 예상했던 보호를 받지 못할 수 있습니다.

다만 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는다는 사실과 당사자 사이 권리금 계약의 효력은 별개 문제입니다. 관련 분쟁이 있다면 해당 규정과 계약 내용을 살펴보거나 부동산 법률 상담을 받아보시기 바랍니다.

권리금 문제로 분쟁이 발생했다면 임대인이 계약을 거절한 이유, 보호 규정의 적용 여부, 인계 대상에 문제가 있는지 등 세부적인 사정을 확인한 뒤 대응해야 합니다.

상가 권리금 양도양수를 앞두고 있거나 임대인의 거절로 협의가 막혔다면, 계약금을 주고받거나 점포를 비우기 전에 부동산 법률 상담을 받아보시기 바랍니다.

상가 임대차계약과 협의 내용을 토대로 권리금 회수와 분쟁 대응에 필요한 사항을 미리 검토하면, 상황에 맞는 대응을 신속하게 준비할 수 있습니다.