오늘 이 글은 부동산 거래 중 접하는 ‘저당권’과 ‘근저당권’이 구체적으로 어떠한 권리인지 알고자 하시는 분들을 위하여 작성되었습니다.

부동산 거래를 하다 보면 가장 많이 접하는 단어 중 하나가 저당권과 근저당권입니다.

해당 단어들은 매매계약을 앞두고 등기부를 확인하거나 주택담보대출을 받는 과정에서 자주 등장하지만, 이름이 비슷해 정확한 차이를 모르시는 분들이 많습니다.

실제로 부동산 법률 상담을 진행하다 보면 이미 근저당권이 잡혀 있는 건물을 매매하고 싶은데 대출을 갚으면 해당 권리가 자동으로 말소되는지, 채권최고액은 실제 빚인 것인지 물어보시는 분들이 상당히 많으신데요.

이러한 부분을 잘못 이해하면 잔금 지급이나 담보 말소 과정에서 예상하지 못한 분쟁이 생길 수 있으므로 미리 어떤 용어인지를 알아두시면 유용하게 활용할 수 있습니다.

오늘은 부동산 거래 시 등장하는 저당권 근저당권에 대해 두 권리의 개념과 차이, 분쟁 발생 시 확인할 사항을 설명해 보도록 하겠습니다.

민법 제356조는 “저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.”라고 명시하고 있습니다.

즉, 저당권은 채무자 또는 제삼자가 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고, 그 부동산에서 다른 채권자보다 자기 채권을 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

이는 부동산을 채권자에게 넘기지 않고도 담보로 활용할 수 있다는 뜻입니다.

소유자는 집에 계속 거주하거나 건물을 사용하면서 돈을 빌릴 수 있고, 채권자는 채무가 이행되지 않으면 담보권 실행을 통해 채권 회수를 도모할 수 있습니다.

만약 특정한 대여금 1억 원을 담보하기 위해 저당권을 설정하였다면, 그 대여금 채권이 담보의 중심이 됩니다.

다만 우선변제의 순위는 다른 담보권이나 법정 우선권 등에 따라 달라지므로, 설정 사실만으로 모든 권리자보다 먼저 배당받는 것은 아닙니다.

근저당권은 민법 제357조에 기반하여, 계속적인 거래관계에서 발생하고 소멸하는 불특정한 채권을 장래의 결산 시점에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권입니다.

근저당권의 핵심은 바로 ‘설정 당시 담보할 채무를 최종적으로 확정하지 않는다는 점’입니다.

근저당권은 약정한 거래 범위 안에서 대출과 상환이 반복되더라도, 채권최고액을 한도로 담보관계를 유지할 수 있습니다. 은행 대출에서 흔히 근저당권을 활용하는 것도 이러한 사유 때문입니다.

다만 같은 은행에서 빌린 돈이라고 해서 모두 담보되는 것은 아니며, 어떤 종류의 채무를 담보하기로 약정했는지에 대해서는 설정계약을 확인해 봐야 합니다.

저당권 근저당권, 두 권리의 차이는 담보할 채권을 특정하는 방식과 등기부에 기재하는 금액에서 드러납니다.

저당권 근저당권 비교

구분	저당권	근저당권
담보 대상	확정된 특정 채권	일정한 거래관계에서 장래 증감하는 불특정 채권
등기 기재액	채권액, 통상 대여원금	담보 한도인 채권최고액
채무 변동	특정 채권을 기준으로 변제 등에 따라 잔액 감소	확정 전에는 약정 범위에서 증감·교체 가능
주요 활용	일회성 금전대여 등	은행 대출, 계속적인 거래 등

저당권은 특정 채권을 담보한다고 해서 채무 잔액까지 계속 고정되는 것은 아니며 일부를 갚으면 잔액은 줄어듭니다. 이후 별도로 빌린 돈이 기존 저당권으로 당연히 담보되지는 않습니다.

반면 근저당권은 약정한 범위에서 채무가 변동하더라도 매번 등기를 변경할 필요가 없습니다. 등기부에 채권최고액이 1억 2천만 원으로 적혀 있어도 실제 대출잔액이 반드시 그 금액인 것은 아닙니다.

채권최고액은 우선변제받을 수 있는 한도이므로, 실제 채무는 금융기관의 잔액 자료 등으로 따로 확인해야 합니다.

따라서 저당권 근저당권 차이를 검토할 때는 등기부와 함께 대출약정서, 설정계약서, 상환내역을 대조해 봐야 합니다.

저당권 근저당권 관련 분쟁 법률 상담에서는 말소 가능 여부나 담보 범위, 경매·배당 문제가 주로 쟁점이 됩니다. 같은 등기가 남아 있더라도 원인에 따라 대응 절차는 달라집니다.

저당권 근저당권 분쟁이 발생하는 경우는 다음과 같습니다.

채무 변제 후 말소 거부

채무를 모두 갚았는데도 말소에 협조하지 않는 경우가 있습니다. 일반 저당권은 피담보채권이 변제로 소멸하면 말소등기를 청구할 수 있습니다.

근저당권은 채무가 확정되었는지, 담보하는 다른 채무가 남아 있는지도 확인해야 합니다. 말소 요건을 갖추었는데도 협조하지 않는다면 말소등기청구소송 등을 검토할 수 있습니다.

담보 범위에 관한 다툼

채권자가 추가 대여금이나 별도 거래대금까지 포함된다고 주장한다면 설정 당시의 기본계약과 거래내역을 살펴야 합니다.

등기부만으로 담보 범위를 단정하지 않고, 실제 약정과 채권 발생 경위를 함께 검토해야 합니다.

채권최고액을 초과한 채무

실제 채무가 채권최고액을 초과하더라도 초과한 채무가 없어지는 것은 아닙니다. 다만 그 초과 부분까지 해당 근저당권으로 우선변제받을 수는 없습니다.

채권자가 청구한 총액과 담보권에 따라 배당받을 수 있는 금액을 구분해야 합니다.

경매 실행과 배당의 다툼

경매 실행이나 배당을 다투는 경우에는 채무가 남아 있는지, 담보권 실행 요건을 갖추었는지, 배당 순위와 계산이 맞는지 확인해야 합니다.

배당이의의 소 등은 당사자의 지위와 이의 사유에 따라 요건·기한이 달라지므로 관련 서류를 받은 시점부터 대응을 준비해야 합니다.

설정 자체의 효력 문제

설정 자체의 효력이 문제 되어 통정허위표시나 사기 등을 주장하려면 계약 체결 경위와 입증자료를 검토해야 합니다.

또한 거래가 계속되는 상태에서는 일시적으로 대출잔액이 0원이 되어도 근저당권이 자동으로 소멸하지 않을 수 있으므로, 말소를 원한다면 기본거래의 종료 여부와 채권 확정, 남은 채무를 확인해야 합니다.

저당권 근저당권 문제는 단어의 차이를 아는 것에서 끝나지 않습니다.

실제 분쟁에서는 어떤 채권이 남아 있는지, 말소 요건을 갖추었는지, 경매나 배당에 대응할 기한이 남아 있는지가 중요합니다.

만약 저당권 근저당권에 대한 문의 사항이 있으시거나 분쟁이 발생해 법률 조력이 필요하시다면 신속하게 법률 상담을 받아보시기 바랍니다.

현재 권리관계와 가능한 청구를 확인한 뒤 상황에 맞게 대응하신다면 필요한 도움을 구하실 수 있을 것입니다.