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법무법인 일로입니다.

상가 건물을 임대하여 장사하고 있던 임차인이 임대차기간 종료 후에도 퇴거를 거부하고 계속 영업을 이어간다면, 건물 임대인의 입장에서는 상당히 난처할 수밖에 없습니다.

임차인이 상가를 무단으로 점유하여 사용하는 기간이 길어질수록 임대인이 해당 건물을 사용하지 못하는 기간도 늘어나고, 그에 따른 손실 역시 커질 수 있기 때문입니다.

따라서 임대차계약 기간이 종료되었음에도 임차인이 퇴거를 거부하고 있다면 신속하게 상가명도소송을 진행하여 점유를 되찾을 수 있도록 해야 합니다.

다만 상가명도소송은 우리가 흔히 알고 있는 주택 임대차 관련 소송과 다른 부분이 많습니다. 놓치는 절차가 없도록 사전에 부동산 법률 자문을 받아 대응하는 것이 필요합니다.

본격적인 상가명도소송에 앞서 가장 먼저 파악해야 할 사항은 주택임대차와 상가임대차의 차이입니다. 주택명도소송과 동일한 기준으로 접근하면 소송 과정에서 예기치 못한 난관에 부딪힐 수 있으므로 유의해야 합니다.

•  계약갱신요구권의 차이

주택임대차의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

반면 상가임대차는 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

•  갱신 시기와 계약기간

주택임대차와 상가임대차는 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 시기와 기본적으로 보장되는 계약기간에도 차이가 있습니다.

특별한 갱신 거절 사유가 없다면 임대인은 위 기간에 이루어진 임차인의 적법한 계약갱신 요구를 임의로 거절하기 어렵습니다. 따라서 상가명도소송을 준비할 때에는 임대차의 종류와 갱신요구권 행사 여부부터 정확히 확인해야 합니다.

임대인은 임차인이 상가임대차계약의 갱신을 요구하면 특별한 이유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 다만 다음과 같은 사유가 있다면 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

• 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
• 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 타인에게 대여한 경우
• 임대차계약을 체결한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반했거나 임대차계약을 지속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

이 밖에도 임대인과 임차인이 상호 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우나, 건물의 노후 또는 훼손으로 재건축이나 철거가 필요하여 점유를 회복해야 하는 경우 등에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

다만 임대인이 적법하게 계약갱신을 거절했음에도 임차인이 계속 퇴거를 거부하는 사례가 발생할 수 있습니다. 이러한 경우에는 상가명도소송을 통해 임차인의 퇴거를 구하고 건물의 점유를 회복하는 절차를 밟아야 합니다.

상가명도소송을 진행하는 임대인들이 간과하기 쉬운 사항 중 하나는 명도소송의 대상이 되는 상가의 점유가 제3자에게 이전되지 않도록 보전하는 문제입니다.

별도의 보전처분 없이 상가명도소송을 진행하면 소송 도중 임차인이 제3자에게 상가의 점유를 넘기는 상황이 발생할 수 있습니다.

이 경우 임대인이 승소 판결을 받더라도 기존 임차인이 더 이상 상가를 점유하고 있지 않아 그 임차인을 상대로 집행하기 어려울 수 있습니다. 결국 점유를 넘겨받은 제3자를 상대로 다시 상가명도소송을 진행해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.

상가명도소송에는 적지 않은 시간과 비용이 소요됩니다. 제3자를 상대로 다시 소송을 제기해야 한다면 임대인이 부담하는 금전적·정신적 손실도 커질 수밖에 없습니다.

이러한 상황을 예방하려면 상가명도소송을 제기하면서 점유이전금지가처분도 함께 검토하여 소송 도중 상가의 점유가 제3자에게 이전되는 것을 방지해야 합니다.

상가명도소송에서 승소한 뒤 임차인이 스스로 퇴거하면 좋겠지만, 판결 이후에도 퇴거하지 않고 버티는 사례가 있습니다. 이때에는 승소 판결로 확보한 집행권원을 바탕으로 강제집행을 진행해야 합니다.

•  계고집행

강제집행을 신청하면 먼저 계고집행이 진행됩니다. 계고집행은 본집행 전에 임차인이 스스로 퇴거할 수 있도록 기회를 주는 일종의 경고 단계입니다.

임대인이 승소 판결을 통해 집행권원을 확보한 뒤 강제집행을 신청하면 집행관이 현장에 나가 계고를 진행합니다. 임차인이 현장에 없다면 계고서를 부착하는 방식으로 진행될 수 있습니다.

•  본집행과 집행비용

계고 절차를 거쳤음에도 임차인이 계속 퇴거를 거부한다면 본집행을 진행하게 됩니다. 본집행에서는 문을 강제로 개방한 뒤 내부의 짐을 반출하고, 임차인이 다시 들어와 점유하는 것을 방지하기 위해 잠금장치를 교체하는 등의 절차가 이루어질 수 있습니다.

문을 개방하는 비용과 반출된 짐을 보관하는 비용 등은 우선 임대인이 부담해야 합니다. 이후 임차인에게 해당 비용을 별도로 청구할 수 있으며, 임차인에게 비용을 회수하기 어려운 경우에는 관련 절차를 거쳐 보관 중인 물품을 매각해 비용에 충당하는 방안도 검토할 수 있습니다.

임대차계약 기간이 종료되었음에도 임차인이 퇴거를 거부하고 있다면 임대인으로서는 난처할 수밖에 없습니다. 이럴수록 신속하게 상가명도소송을 진행하여 점유를 회복하고, 계속해서 발생할 수 있는 손실을 줄여야 합니다.

다만 계약갱신요구권의 행사 여부와 갱신 거절 사유, 현재 점유자, 점유이전금지가처분의 필요성, 강제집행 가능성 등을 함께 살펴야 하므로 이러한 법적 대응을 홀로 진행하는 것은 쉽지 않습니다.

상가명도소송부터 강제집행까지 여러 법적 절차를 거쳐야 하는 임대인이라면 사전에 부동산 법률 조력을 받아 구체적인 대응 방법을 검토해 보시기 바랍니다.