안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

지난 4일, 충북 청주상당경찰서는 50대 A씨를 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 혐의로 불구속 송치했다 밝혔습니다. A씨는 부동산 개발업체 대표로, 6억 원 상당의 경기 평택시 소재의 농지를 매수한 뒤 지인인 B씨의 명의로 소유권을 이전했습니다.

이후 A씨는 해당 농지를 제3자에게 약 8억 원에 매도했고 이 과정에서 발생한 양도소득세 1억 6천만 원 가량을 B씨에게 전가한 뒤 실제로 납부하지 않은 것으로 조사되어 부동산 명의신탁을 저지른 혐의를 받고 있습니다.

가족 명의로 해두면 편할 것 같아서, 세금이나 대출 문제를 피하려고, 또는 사업상 사정 때문에 다른 사람 이름을 빌려 부동산을 취득하는 '부동산 명의신탁'은 겉으로 보기에는 실제 돈을 낸 사람과 등기명의자가 다른 것이 전부인 것처럼 보이기도 합니다.

그러나 실제 법률상으로는 매우 위험한 문제입니다. 실제 소유자와 등기상 소유자가 달라지는 문제이기 때문에 추후 분쟁이 발생하면 법리가 복잡해지는 것은 물론 세무조사나 여러 과징금 문제가 얽혀서 해결이 어려워질 수 있음을 인지해야 합니다.

때문에 부동산 명의신탁은 가족 간 약속이나 지인 사이 신뢰로 시작되더라도, 명의만 빌린 것이라 생각하고 끝나서는 안 됩니다.

오늘은 부동산 명의신탁이란 무엇인지, 어떠한 법적 처벌이 내려질 수 있으며 예기치 못한 문제가 발생했을 때의 대응 방안은 무엇인지에 대하여 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

'부동산 명의신탁'은 간단하게 정리하면 실제로 부동산을 취득하거나 자금을 부담한 사람이 아닌, 다른 사람의 이름으로 등기하는 것을 말합니다. 부모가 돈을 냈지만 자녀 명의로 등기하거나, 실제 매수인은 따로 있는데 지인 이름으로 소유권을 이전하는 경우가 대표적인 예시입니다.

과거에는 부동산 명의신탁이 부동산 다주택자에게 발생하는 고액의 세금을 피하기 위한 일종의 관행처럼 여겨지기도 했지만, 현재는 부동산 실명제가 시행되면서 원칙적으로 제한되고 있습니다. 

이를 위반하여 실제 권리자 명의로 등기되어 있지 않다면 형사 책임은 물론 행정상 과징금, 민사상 책임까지도 질 수 있습니다.

또한 명의 구조가 세금 회피, 대출 규제 회피, 재산 은닉, 강제집행 회피 목적으로 보이면 부동산 명의신탁 혐의를 피하기 어려울 수 있습니다. 

내 입장에서는 단순한 편의를 위한 시도였다고 주장해도 자금 출처와 거래 목적, 내부 약정 내용을 검토했을 때 탈세 등의 의도가 있다고 판단된다면 처벌로 이어질 수 있습니다.

이와 더불어 부동산 명의신탁을 위해 부동산의 소유권을 넘겨받은 소유자가 해당 건물을 매도해버리면 소유자의 입장에서는 상당히 난처한 상황에 처하게 됩니다.

명의를 빌려준 사람이 등기상 소유자이기 때문에 내가 해당 부동산을 구입하기 위해 돈을 지불했어도 법적으로는 등기상 소유자가 아니어서 반환 청구, 소유권 이전, 부당이득 반환 등의 분쟁 과정이 다른 사안들보다 더욱 복잡하게 진행될 수 있습니다.

 

부동산 명의신탁의 가장 큰 특징은 해당 행위에 대하여 부동산 가액을 기준으로 과징금이 부과될 수 있음은 물론, 규제를 피하고자 명의를 빌렸다는 정황이 포착된다면 사안에 따라 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법')에 따른 처벌 대상이 될 수 있다는 점입니다.

부동산실명법 제7조는 명의신탁자에 대하여 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다 규정하고 있습니다. 또한 명의신탁자에 대해서는 해당 부동산 가액의 30%에 해당하는 금액의 범위에서 과징금이 부과되고 있습니다.

또한 명의신탁약정은 무효로 하며, 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권 변동 역시 무효로 합니다. 

더불어 부동산 명의신탁은 명의를 빌려준 사람 역시 처벌의 대상이 된다고 규정하고 있습니다. 즉, 어떤 방식으로든 부동산 명의신탁에 가담했다면 처벌을 피하기 어렵다는 점을 인지해야 합니다.

 

간혹 부동산 명의신탁을 하신 분들 중에서는 예기치 못한 문제를 겪으시는 분들이 계십니다. 상대의 명의로 부동산을 등기했는데 상대 측에서 해당 부동산을 멋대로 이용하거나 매도해버리는 등의 사례가 대표적인 예시인데요.

내가 돈을 지불한 내 부동산이지만 믿었던 상대 측에서 부동산을 마음대로 처분한다면 배신감도 들 것이고 상당히 당혹스러울 것입니다. 또한 부동산 명의신탁이 위법이기 때문에 처벌받을 상황이 두려워서 제대로 된 대응이 어려울 수도 있습니다.

그러나 부동산 명의신탁이 위법인 상황과는 별개로 분쟁 상황에 대해서는 해결에 나설 수 있어야 합니다.

가장 먼저 해야 할 일은 매수계약 체결 당시 누가 협상했는지, 매매대금은 누구 계좌에서 나갔는지, 등기는 왜 다른 사람 명의로 했는지, 내부 약정이나 문자·녹취가 있는지 거래의 전체 흐름을 정리하는 일입니다.

이후 등기부등본상 소유자가 누구인지, 근저당권이나 가압류가 설정되어 있는지를 확인해야 하며 명의자가 제3자에게 처분하려는 움직임이 있다면 처분을 막기 위한 가처분이나 가압류 등 보전 조치 또한 검토해야 합니다.

또한 부동산 명의신탁은 부동산을 돌려받는 과정에서 발생하는 세금과 과징금 등 세무상 불이익이나 행정처분 역시도 고려해야 합니다. 부동산 명의신탁은 민사, 세무, 형사 문제가 동시에 얽힐 수 있으므로 대응에 더욱 신중해야 합니다.

결국 부동산 명의신탁 분쟁은 처음부터 부동산의 권리 관계와 명의 제공 경위 등의 자료를 정리해 대응 방향을 세우는 것이 중요합니다.

 

부동산 명의신탁은 단순히 상대의 명의로 건물을 넘기고 세금 납부를 피하는 방식으로만 생각할 수 없습니다. 실제 소유자와 등기명의자가 다르면 권리관계가 불안정해지고, 분쟁이 발생했을 때 소유권 반환, 과징금, 세금, 형사책임까지 함께 문제 될 수 있습니다.

특히 건물의 명의자가 부동산을 멋대로 매도하거나 사용하여 이익을 얻게 되면 그만큼 발생하는 손해가 막심해지기 때문에, 피해가 더욱 커지기 전에 빠르게 대응에 나서는 태도가 필요합니다.

부동산 명의신탁 문제로 이미 갈등이 발생했거나 명의 구조를 정리해야 하는 상황이라면 민사와 형사, 세무 문제가 함께 얽힐 수 있는 점을 고려하여 법률 조력을 받아 안전한 해결 방향을 검토해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.