조합원 자격상실, 지역주택조합 지위확인소송 및 효력 정지 가처분까지 대응 진행하여

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

주거지 마련을 위해 지역주택조합에 가입하신 분들은 사업 진행 기간 동안 분담금을 성실하게 납부하기만 하면 문제없이 입주할 수 있을 것이라고 생각하십니다. 

그러나 실제로는 가입 이후 사업 기간이 길어지는 동안 세대주가 바뀌거나, 주택을 취득하거나, 거주 요건을 놓치는 등 자격 요건을 놓치게 되면 갑작스럽게 조합원 자격상실 통보를 받을 수도 있습니다.

특히 착공이 진행되었거나 입주가 가까워진 상황에서 조합원 자격상실 상태가 되었다면 돈은 돈대로 내고 거주지 마련에는 차질이 생기는 상당히 난처한 사태가 발생하게 됩니다.

그동안 납부한 돈을 잃게 되는 것은 물론 지역주택조합을 통한 부동산 분양 권리가 흔들리게 되면 예상치 못한 분쟁으로 이어지기 때문에, 혹시라도 조합 측으로부터 조합원 자격상실 통보를 받게 되었다면 가장 먼저 통보를 받게 된 사유를 확인해야 합니다.

그 이후에는 실제로 자격 요건을 위반했는지, 예외 사유가 있는지, 조합 규약이나 법령 해석에 문제가 없는지 따져본 뒤 내 지위를 지킬 수 있는지 혹은 그 외에 취할 수 있는 대응이 있는지의 여부를 확인해야 합니다.

오늘은 지역주택조합 조합원을 유지하기 위한 요건은 무엇인지, 조합원 자격상실 통지를 받게 되었을 때 어떠한 대응에 나서는 태도가 필요한지에 대하여 보다 구체적으로 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

지역주택조합은 일반 분양과 달리 일정한 자격을 갖춘 사람들이 모여 주택을 마련하는 구조이기 때문에, 가입 당시뿐 아니라 입주 가능일까지 요건을 유지해야 합니다. 이 말은 곧, 세대주 요건, 무주택 요건, 거주 요건을 충족하지 못할 시 조합원 자격상실로 이어지기 쉽다는 소리입니다.

조합원 자격상실로 이어지는 가장 흔한 사례 중 하나는 바로 '세대주 변동'입니다. 

이사 과정에서 잠시 부모님 집으로 전입하거나, 결혼 후 배우자 세대에 들어가면서 세대주에서 세대원으로 변동되는 경우가 있는데, 일시적인 변화라 생각해도 조합 측에서는 이를 근거로 조합원 자격상실을 주장할 수 있습니다.

또한 지역주택조합은 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 세대원 전원이 무주택이거나 일정 기준 이하 주택만 보유해야 하는데, 상속으로 주택 지분을 취득하거나, 청약에 당첨되거나, 배우자가 주택을 취득한 경우 역시 조합원 자격상실로 이어질 수 있습니다.

이 외에도 직장 이동이나 가족 사정으로 전출했다가 다시 돌아오는 과정에서 일정 기간 해당 지역 거주 요건을 만족하지 못하여 문제가 되기도 합니다.

 

지역주택조합 측으로부터 조합원 자격상실 통보를 받았다면 당혹스러울 수 있지만, 그렇다고 해서 무조건 포기할 필요는 없습니다. 세대주 변경이나 주택 취득 등의 변동 사항이 있었다고 해도 그 경위와 기간, 조합 규약, 법령상 예외 가능성에 따라 다툴 여지가 있기 때문입니다.

가장 먼저 해야 할 일은 조합 규약을 확인하는 일입니다. 

규약에는 자격 유지, 상실, 통지 절차, 이의제기 방법, 제명 또는 계약 해지 사유가 정해져 있기 때문에 조합 측에서 통보한 조합원 자격상실 사유가 규약에 맞는지, 절차를 지켰는지, 소명 기회를 부여했는지 살펴야 합니다.

이후 통보 사유에 따라 대응에 필요한 자료를 준비해야 합니다. 조합원 자격상실 사유가 세대주 변경 때문인지, 주택 보유 때문인지, 혹은 거주 요건 때문인지에 따라서 대응 방안이 달라질 수 있기 때문입니다.

만약 질병 치료, 근무지 이전, 가족 돌봄, 결혼 준비, 행정 착오 등 부득이한 사정이 발생했다면 이를 설명할 객관적인 자료를 제시해야 합니다. 더불어 조합원 자격상실이 발생한 행위에 대해 투기나 탈법 목적이 없었으며 다시 조합원 요건을 회복했는지에 대해서도 보여줄 수 있어야 합니다.

이러한 사안에 대해서는 주민등록등본, 가족관계증명서, 전입세대 확인자료, 부동산 등기부, 청약 관련 서류, 조합과 주고받은 문자나 공문을 활용해볼 수 있으므로 최대한 빨리 해당 자료들을 확보할 수 있도록 해야 합니다.

 

만약 자신의 조합원 자격상실 사실이 부당하다고 판단된다면 단순히 억울하다고 주장하는 것에서 그칠 것이 아니라 법령과 규약상 자격을 상실하지 않았다는 점을 자료로 입증하고 여전히 조합원 지위를 가지고 있다는 점을 법원에서 확인받을 수 있도록 조합원지위확인소송을 검토할 수 있습니다.

다만 본안 소송 진행 중에도 지역주택조합 사업은 계속되기 때문에 조합원 자격상실 처분의 효력이 유지되는 동안 다른 사람에게 권리가 넘어가게 될 위험이 존재합니다.

이러한 위험을 막기 위해서는 소송 전, 미리 효력정지 가처분 신청 진행을 함께 해두는 것을 검토해야 합니다. 가처분은 본안 판단이 나오기 전까지 임시로 불이익한 조치의 효력을 멈춰달라고 신청하는 절차입니다. 

다만 모든 사안에 대하여 무조건 효력정지 가처분이 인용되는 것은 아니기 때문에, 조합원 자격상실 상태가 계속되면 회복하기 어려운 손해가 발생할 수 있다는 점을 소명해야 합니다. 

특히 입주나 배정, 분양권 이전, 추가 모집이 가까운 상황이라면 신속하게 가처분 진행 후 조합원지위확인소송에 나서야 합니다.

조합원 자격상실에 대한 지위확인소송에서는 시간이 정말 중요한 문제인 만큼, 통보를 받은 상황이라면 곧바로 통보서 수령일, 이의제기 기한, 사업 진행 단계, 권리 변동 가능성을 확인하여 적절한 대응에 나서보시기 바랍니다.

 

지역주택조합에 가입한 조합원 입장에서 조합원 자격상실은 오랜 기간 납부한 분담금과 장래의 주거권, 분양권 가치가 한 번에 흔들릴 수 있는 중대한 문제입니다.

예기치 못하게 세대주 변경, 주택 취득, 상속, 전출, 청약 당첨 등의 문제로 분쟁이 발생하게 되어 권리를 잃게 되었다 생각해 낙담하기 쉽지만, 통보를 받았다고 해도 무조건 좌절할 것이 아니라 조합원 자격상실 사유가 실제로 존재하는지, 예외 사유가 있는지, 조합이 규약과 절차를 지켰는지, 본안 소송과 가처분이 필요한지 검토하여 대응에 나서야 합니다.

조합원 자격상실 문제는 시간이 지날수록 회복이 어려워질 수 있으므로, 초기 단계에서 법률 조력을 받아 현재 권리를 지킬 수 있는 대응 방향을 세워보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.