전세 갱신거절후매매, 집주인이 실거주 목적으로 퇴거를 요청한 뒤 집을 팔아버렸다면?

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

전세 임대차계약을 체결한 뒤 거주하던 중 계약 갱신을 요청했는데 임대인 측에서 "내가 직접 들어가 살 예정이다.", 혹은 "내 가족이 그 집에 들어가 거주할 예정이다."라며 퇴거를 요청하는 경우가 있습니다.

이렇게 되면 임차인은 어쩔 수 없이 이사비, 중개수수료, 새 보증금 마련 부담을 감수하며 새 집을 찾아 이사를 하게 되는데요. 그런데 얼마 지나지 않아 임대인이 실거주를 하지 않고 해당 목적물을 매매했음을 알게 된다면 화가 날 수밖에 없습니다. 

이와 같이 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 실제로는 거주하지 않고 전세 갱신거절후매매를 했다면 임차인의 입장에서는 손해배상 청구를 검토해볼 수 있습니다.

다만 단순히 임대인이 목적물을 매매했다는 점만으로는 배상 의무가 인정되지는 않습니다. 임대인이 임차인의 '계약 갱신 요청에 대해 거절을 한 뒤' 매매를 했는지, 실제로 임대인에게 실거주 의사가 있었는지의 여부가 해당 사안의 핵심이 됩니다.

오늘은 임대인의 전세 갱신거절후매매 사건 발생 시 손해배상 청구를 하려는 임차인이 어떠한 쟁점을 파악해야 하는지 세부적으로 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

주택임대차보호법상 임차인은 원칙적으로 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 

이 때 임대인은 실거주 등의 사유가 있을 시 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는데, 만약 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 이후 임대인이 전세 갱신거절후매매를 한 사실을 알게 되었다면 그로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 청구해야 합니다.

이 때 중요한 점은 갱신을 요구할 당시의 기록을 남겨두는 일입니다. 구두로만 요청을 하고 끝낸다면 추후 배상을 청구할 때 임대인 측에서는 임차인이 갱신을 요구한 적이 없다고 하거나 단순히 연장 가능 여부를 물어본 것이 전부라고 주장할 수도 있습니다.

그러므로 혹시라도 발생할 수 있는 분쟁을 대비하기 위해서라도 문자, 카카오톡, 내용증명처럼 갱신 요구에 대한 기록을 명확하게 남겨두어야 합니다. 또한 이 과정에서 임대인이 왜 갱신을 거절했는지의 사유 역시 남겨둬야 합니다. 

갱신 거절의 사유가 임대인 본인의 실거주 때문인지, 혹은 임대인의 부모나 자녀의 실거주 때문인지, 실거주 시 언제부터 입주 예정인지에 대한 구제척인 기록을 남겨두지 않는다면 추후 소송이 시작되더라도 법적 주장을 펼치기 어려워질 수 있습니다.

 

임대인의 전세 갱신거절후매매 로 인한 임차인의 손해배상 청구 소송 시 중요한 쟁점은 바로 '임대인이 갱신을 거절할 당시 실제로 거주할 의사가 있었는지'의 여부입니다.

법원은 보통 거절 당시의 사정을 중심으로 보되 이후 행동도 함께 살펴보기 때문에, 만약 임대인이 곧바로 전세 갱신거절후매매를 시도했다면 허위 거절로 의심할 수 있다 판단합니다.

다만, 반대로 갱신 거절 당시에는 실거주 의사가 있었으나 건강 문제, 직장 이전, 가족 사정, 자금 사정 변화 등 예상하지 못한 사유로 매매가 이루어진 경우라면 책임이 부정될 가능성도 있습니다.

즉, 전세 갱신거절후매매라고 해서 무조건 임차인에게 유리하게 돌아가는 구조는 아닙니다.

때문에 전세 갱신거절후매매로 인한 손해배상을 청구하려 한다면 등기부등본상 소유권 이전 시점, 매매계약 체결 시기, 임대인 또는 직계가족의 전입 여부, 전기·수도·가스 사용량, 우편물 수령 여부, 차량 등록이나 실제 생활 흔적 등의 검토가 필요합니다.

여기에 더해 목적물을 매수한 매수인이 곧바로 입주했는지, 다시 임대를 놓았는지도 중요한 정황입니다. 매매 시점이 빠를 수록 허위 거절의 가능성이 높아지기 때문에 임차인에게 유리해질 수 있기 때문입니다.

다만 시간이 어느 정도 지난 뒤 매매가 이루어졌다면 그 기간 동안 임대인 측의 거주 흔적이 있었는지의 여부를 확인하고 단순히 “팔았다”가 아니라 “처음부터 거주할 생각이 없었는지”를 입증하도록 해야 합니다.

 

전세 갱신거절후매매에 대한 손해배상 청구 시 중요한 사안 중 하나는 바로 '어느 정도의 손해 배상액을 청구할지'입니다.

주택임대차보호법은 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않을 시 ⓐ 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분 ⓑ 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분 ⓒ 임차인이 실제 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 한다 규정하고 있습니다.

만약 실제 입은 손해액을 기준으로 배상을 청구하려 한다면 손해비용 내에는 이사비, 중개수수료, 새 주택의 보증금이나 차임 상승분 등이 포함될 수 있습니다. 다만 이는 단순 주장만으로 인정되는 부분이 아니기 때문에 구체적인 근거 자료가 요구됩니다.

계약서, 영수증, 계좌이체 내역, 중개보수 영수증, 이사비 견적서와 지급자료, 기존 계약서와 새 계약서가 구비되어야 하며, 전입세대 열람, 관리비 사용 내역, 주변 정황, 우편물 수령 여부 등의 진행도 필요합니다.

또한 임대인과 감정적인 다툼을 벌이며 시간을 허비하기보단 갱신요구 기록, 거절 사유, 이사 관련 비용, 매매 시점, 거주 흔적을 순서대로 정리하며 임대인의 전세 갱신거절후매매로 인한 손해배상 검토 진행에 나서야 합니다.

 

임대인이 자신, 혹은 자신의 가족이 실거주를 한다고 해서 믿고 이사했는데 얼마 지나지 않아 전세 갱신거절후매매를 한다면 임차인의 입장에서는 매우 억울한 상황일 수 있으며 그에 따라 발생한 손해 비용에 대해 배상을 검토해볼 수 있습니다.

다만 매매 사실 하나만으로 임대인에게 책임이 인정되는 것은 아닌 만큼 임차인 본인이 적법한 기간 안에 갱신요구권을 행사했는지, 임대인이 갱신 거절 당시 실거주 의사가 거짓이었는지, 손해배상이 필요한 부분이 무엇인지 구체적인 근거가 요구됩니다.

시간이 지날 수록 관련 자료를 수집하는 일이 어려워질 수 있는 만큼, 실거주를 사유로 계약 갱신 거절 후 집이 매매된 사실을 확인했다면 신속하게 법률 상담 먼저 받아보신 뒤 손해배상 가능성과 입증자료를 점검해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.