임대차 묵시적갱신, 임대차계약 연장을 앞두고 임대인과 별도의 계약을 체결하지 않았다면

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

임대인과 임차인 상호간의 협의 끝에 전월세 임대차계약을 체결하고 살던 중 계약이 만료될 시점이 다가오면 임대인과 임차인 모두 계약을 계속할지, 보증금이나 월세를 조정할지, 이사를 준비해야 할지 고민하게 됩니다.

그런데 간혹 이렇게 고민을 하다가 계약 만료일이 지나도록 서로 별다른 이야기를 하지 않은 채 그대로 거주가 이어지기도 하는데요. 이러한 상황을 보통 '임대차 묵시적갱신'이 이루어졌다고 칭합니다.

다만 임대차 묵시적갱신에 대해 많은 임차인들이 별도의 임대차 계약서를 쓰지 않았으니 불안하다고 여기시거나 훗날 임대인이 갑자기 나가라고 해서 난처해지지는 않을까 걱정하시곤 합니다.

그러나 주택임대차보호법은 일정한 요건을 갖추면 임대차 묵시적갱신에 대해서도 임차인의 거주권을 보호하고 있습니다.

다만 상호간에 아무 말이 없었다고 해서 무조건 임대차 묵시적갱신이 인정되는 것은 아니기 때문에, 계약 만료 전후로 묵시적 갱신이 이루어질 수 있는지의 여부에 대해서도 확인이 필요합니다.

오늘은 임대차 묵시적갱신이 언제 성립하는지, 갱신 시 어떠한 효과가 발생하는지 상세하게 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

주택임대차보호법은 임대인이 임차인에게 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건 변경 의사를 밝히지 않을 시 이전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차된 것으로 본다 규정하고 있습니다.

이는 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 별도의 갱신거절 의사를 통지하지 않은 경우 역시 마찬가지인데요. 이를 바로 '임대차 묵시적갱신'이라고 칭합니다.

여기서 한 가지 유의할 점은 해당 기간 내에 임대인이 "계약 기간이 만료되면 나가달라.", 혹은 "보증금을 올려주지 않는다면 계약 연장을 하지 않겠다."는 식으로 명확하게 임차인에게 의사를 전달했다면 임대차 묵시적갱신이 발생하지 않는다는 점입니다.

그렇기 때문에 임대차 묵시적갱신을 주장하고자 한다면 우선 상호간에 임대차계약에 대한 구체적인 계약 연장 거절 의사 통지가 있었는지의 여부를 먼저 확인해야 합니다.

 

임대차 묵시적갱신이 이루어지면 새 계약서를 작성하지 않았더라도 종전 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 법률상 계약관계가 이어지는 효과가 발생합니다.

때문에 보증금, 월세, 관리비 약정 등 기본적인 계약 조건이 그대로 유지되는 것이 원칙입니다.

갱신된 임대차 계약 기간의 존속 기간은 2년으로 보며 임차인은 임대차 묵시적갱신이 발생한 2년의 기간 동안 거주권을 주장할 수 있으며, 임대인은 단순히 계약서가 새로 없다는 이유만으로 임의 퇴거를 요구할 수 없습니다.

또한 임대차 묵시적갱신이 발생한 후에는 임차인이 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 

이 경우 해지에 대한 효력이 바로 발생하는 것은 아니며, 임대인이 임차인으로부터 계약 해지를 통보받은 날로부터 3개월이 지난 날로부터 효력이 발생하게 됩니다.

 

임대차 묵시적갱신과 계약갱신요구권은 비슷해 보이지만 다릅니다.

임대차 묵시적갱신은 임대인과 임차인 양쪽이 정해진 기간 안에 별다른 의사표시를 하지 않아 법률상 자동으로 갱신되는 구조입니다. 

반면, 계약갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고 원칙적으로 2년의 갱신 기간이 보장되는, 임차인이 계약을 갱신하겠다는 의사를 적극적으로 표시하는 제도입니다.

그런데 임대차 묵시적갱신은 계약갱신요구권과는 별도의 제도이지만, 임차인이 묵시적 갱신 후 계약갱신요구권을 사용하려 할 때 임대인과의 갈등이 발생하곤 합니다.

임대인의 입장에서는 이미 계약이 한 번 연장되었으니 더 이상 연장할 수 없다고 주장하는 것이고, 임차인은 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 별개의 제도이니 별도로 다시 갱신 요구가 가능하다고 주장하는 것입니다.

때문에 과거에 묵시적으로 한 번 계약이 이어졌다고 해도 계약갱신요구권을 사용하려 하다가 임대인과의 갈등이 발생한 상황이라면 별도의 갱신 요구가 가능한지에 대해 부동산 법률 조력을 통하여 검토를 받아볼 수 있도록 해야 합니다.

계약갱신요구권은 임차인이 행사할 수 있는 권리인 만큼, 혹시라도 행사 기회를 놓치는 일이 없도록 해야 할 것입니다.

 

임대차 묵시적갱신은 계약서가 새로 작성되지 않았더라도 법률상 임대차관계가 계속되기 때문에, 정해진 기간 안에 갱신거절이나 조건 변경 통지가 없었다면 종전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 판단합니다.

때문에 임대차계약 만료를 앞두고 있거나 이미 계약이 만료된 후임에도 거주 중인 상황 등 임대차 묵시적갱신 여부가 다투어지는 상황이라면 혹시라도 놓칠 수 있는 법률 쟁점 등을 미리 파악하고 분석해둘 수 있도록 하는 태도가 중요합니다.

나의 주거 권리는 내 손으로 지키고 점검해야 하기에, 혹시라도 도움이 필요하시다면 지금 바로 부동산 법률 조력을 받아보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.