신탁부동산 임대차계약, 이전에 확인해야 할 사항은 무엇인가요?

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

전월세 임대차 계약을 체결하여 집을 구하려고 알아보다가 마음에 드는 집을 찾아서 계약을 맺기 전, 많은 분들이 등기부등본을 확인해서 문제될 사항이 없는지를 판단하시곤 합니다.

그리고 이 과정에서 간혹 등기부등본에서 소유자가 XX신탁 주식회사로 되어있는, 소위 말하는 '신탁등기'가 있는 것을 확인할 수 있는데요.

신탁등기가 되어있는 부동산, 즉 신탁부동산은 일반 부동산과 비슷하다고 생각하기 쉽지만 실제로는 법률 관계가 매우 복잡하게 얽혀있습니다. 

때문에 임차인은 본인의 권리를 보호하고자 한다면 신탁부동산 임대차계약 전, 계약 구조부터 유형까지 알아둬야 할 사항들이 많다는 점을 인지해야 합니다.

오늘은 신탁부동산 임대차계약 전, 임차인이 알아둬야 할 '신탁부동산'이란 무엇인지, 왜 본격적인 계약 전 주의를 기울여야 하는지에 대해 보다 자세히 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

 

'신탁부동산'이란 본래 부동산의 소유자가 신탁회사에게 소유권을 이전하고, 소유권을 이전받은 신탁회사가 관리 및 처분하는 부동산을 의미합니다. 

일반 임차인과 임대인 간의 임대차 계약과 비슷하다 생각될 수 있지만, 신탁 유형에 따라 계약 상대방이 달라지는 만큼 법리 관계가 복잡한 문제이기도 합니다.

신탁부동산 임대차계약은 크게 ⓐ 관리형 신탁 ⓑ 담보신탁 ⓒ 처분신탁으로 나눌 수 있습니다.

ⓐ 관리형 신탁은 임대료 및 계약 관련 모든 사항들을 신탁회사와 협의하여 계약을 체결하는 형식입니다. ⓑ 담보신탁은 임대차계약은 부동산의 소유자와 체결하고 임대료도 소유자에게 내며 신탁은 담보 목적에 불과한 형식입니다.

ⓒ 처분신탁은 신탁회사가 부동산을 처분하기 위한 신탁이기 때문에 원칙적으로 임대차계약을 체결하지 않는 것이 맞지만, 처분 전까지 기존 임차인이 계약을 유지하거나 일시적으로 임차인을 받기도 합니다.

다만 계약서에는 신탁 관계까지 기재되어 있는 경우가 드물기 때문에, 신탁부동산 임대차계약을 체결하려 한다면 신탁원부를 확인하여 신탁 유형 등을 먼저 파악하여 법리 관계를 확인하는 과정이 필요합니다.

 

신탁부동산 임대차계약은 일반 임대차계약과 다를 바 없다고 생각되기 쉽지만, 보증금 변제 등이 필요한 상황이 발생했을 때 문제가 생기게 됩니다.

물론 신탁부동산 역시 임차인이 전입신고와 확정일자를 받으면 신탁이 종료되거나 부동산이 처분된다 해도 새로운 부동산 소유자에 대하여 대항력을 행사할 수 있으며, 부동산이 경매나 공매에 넘어가도 보증금 우선 변제가 가능합니다.

그러나 신탁부동산의 경우, 신탁 원본에 선순위 채권이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 이 때문에 선순위 채권을 제외하게 되면 실제로 배당받을 수 있는 금액은 적거나 아예 없을 수 있습니다.

또한 신탁 종료 후 부동산 소유권이 새로운 소유자에게 승계되거나 제3자에게 넘어가게 되었을 때, 소유권을 승계받은 사람에게 보증금 반환 의무가 넘어가게 됩니다. 

그러나 새로운 소유자가 보증금 반환 의무를 거부한다면 이에 대한 법적 대응이 요구될 수도 있습니다.

최악의 경우에는 신탁 종료 과정에서 부동산이 경매에 넘어가 낙찰자가 인수하지 않는 부담으로 임대차가 소멸하여 보증금 반환에 큰 지장이 생길 수도 있습니다.

여기에 더해, 간혹 재정이 어려운 신탁회사라면 회사가 파산하는 등의 사안으로 인해 신탁회사의 업무가 중단되어 임대차 관리에 공백이 생겨 임대료 지급을 어디로 해야 하는지, 보증금 관리가 되고 있는지 불분명해지는 문제가 일어나기도 합니다.

이러한 문제의 여지가 있기 때문에 신탁부동산 임대차계약은 계약 전 다소 신중해야 할 사유가 있습니다.

 

신탁부동산 임대차계약 이전에는 일반 부동산 임대차계약 전보다 더 꼼꼼한 확인이 요구됩니다.

등기부등본상 소유자가 신탁회사라면 ① 신탁 설정일 ② 신탁 유형 ③ 위탁자 및 수익자 ④ 신탁 목적 ⑤ 신탁 기간을 확인해야 합니다. 해당 정보는 신탁원부를 통해 확인 가능합니다.

혹시라도 신탁 기간이 임대차기간보다 짧다면 신탁 종료 후 임대차 기간이 어떻게 되는지를 확인한 뒤 계약이 승계된다는 확약을 받아서 계약서 내에 해당 사안을 명시할 수 있도록 해야 합니다.

또한 근저당권이나 전세권이 설정되어 있다면 추후 경매가 진행될 때 배당을 받지 못하는 사태가 벌어질 수도 있으므로 계약 상대방이 신탁회사인지, 아니면 부동산의 소유자인지를 확인하고 선순위 권리 관계도 확인해야 합니다.

이 외에도 전입신고와 확정일자를 받아서 미리 대항력을 확보하는 문제도 중요하며, 필요하다면 신탁회사나 부동산 소유자로부터 보증금 반환 각서를 받아둘 수 있도록 해야 합니다.

그리고 신탁부동산 임대차계약 관련 법적 분쟁이 발생했다면 신속하게 부동산 법률 조력을 받아서 위기 상황 대응에 나설 수 있도록 해보시기 바랍니다.

 

신탁부동산 임대차계약은 일반 부동산 임대차계약보다 훨씬 더 많은 법률 관계가 얽혀있는 문제입니다. 때문에 고려해야 할 사항들도 많고 계약 전부터 확인해야 할 법리들도 상당히 까다롭습니다.

이러한 문제들을 소홀히 확인하고 그대로 넘어간다면, 자칫 잘못하다간 복잡한 법적 분쟁에 휘말려서 그대로 보증금을 잃거나 법적 분쟁에 휘말려서 큰 고생을 하는 결과로 이어지기 쉽습니다.

그렇기 때문에 혹시라도 신탁부동산 임대차계약을 고민하고 계시는 상황이시라면, 혹은 신탁부동산 임대차계약 이후 법적 분쟁에 휘말리셨다면 신속하게 법률 상담 먼저 진행하셔서 당장 닥친 사태에 대하여 대처해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.