복층 분양계약해지, 알고 보니 불법 건축물이었을 수도 있기 때문에

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

오피스텔 분양 계약 시장이 치열해지면서 여러 편의 시설이 근접해있거나 집 구조가 넓고 편한 오피스텔들을 구하려는 사람들의 발길이 끊이지 않고 있습니다. 그 중 끊임없는 수요가 있는 구조는 바로 '복층'입니다.

넓은 층고와 1개의 집 안에 2개의 층고로 구성되어 집을 넓고 다양하게 쓰는 느낌을 주는 복층은 많은 사람들이 인테리어나 분양 방면에서 선호하는 구조이기도 합니다. 그러나 최근 불법 복층 설계 사례들이 증가하면서 많은 논란이 되고 있는데요.

당연히 허가 받은 복층 구조의 오피스텔로 알고 분양을 받았는데 알고보니 불법 증축 오피스텔이었다는 사실을 알게 된다면 뒤늦은 피해를 전부 떠안아야 하기 때문에 난처할 수밖에 없을 것입니다.

특히 수도권 일대에서는 실제로 복층으로 불법 증축 설계된 오피스텔이 분양되는 사례들을 심심치 않게 볼 수 있어서 오피스텔 분양을 통한 임대 수익을 기대하고 있는 분들의 각별한 주의가 요구되고 있습니다.

오늘은 불법 복층 분양계약해지를 고민하는 분들을 위해, 왜 허가 받지 않은 복층이 문제가 되는지, 복층 분양계약해지를 위해 어떤 부분을 확인해봐야 하는지에 대하여 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

복층 분양계약해지를 문의하시는 분들의 대부분은 '분양 계약 당시에는 합법적으로 건축 허가를 받고 지어진 복층 구조인 줄 알았는데 알고 보니 복층이 아니라 다락을 복층으로 속인 것이었다.'라면서 당혹스러워하십니다.

실제로 거주 공간과 다락은 아예 다른 개념이기 때문에 유의해야 하는데요.

'다락'이란 간단히 말하자면 '비거주 공간'으로, 건축물분양법상 설계 과정에서 부득이하게 발생하는 지붕과 천장 사이의 공간을 의미합니다. 

비거주 공간인 만큼 당연히 화장실이나 냉방, 난방 시설 설치가 불가능하며 바닥으로의 높이도 1.5m, 경사형의 경우 1.8m로 제한됩니다.

그런데 불법 증축 설계된 복층의 경우에는 다락 공간을 억지로 증축하고 화장실이나 냉방, 난방 시설을 설치하여 주거 용도로 개조한 경우가 대부분입니다.

당연히 이러한 증축은 현행법 위반 행위이지만, 이러한 행위가 벌어진 사실을 모르는 채 복층 오피스텔을 분양받은 매수인은 훗날 자신이 매수한 오피스텔이 불법 설계되었다는 사실을 알고 당황해 뒤늦게 복층 분양계약해지 가능 여부를 문의하게 되는 것입니다.

 

합법적인 절차를 통해 증축 설계를 진행하면 되는데도 굳이 다락 공간을 불법 증축 설계하는 이유는 바로 세금과 분양가를 줄이기 위해서입니다.

현재 복층으로 증축하기 위한 허가를 받게 되면 그만큼 전용 면적이 증가하고, 증가한 만큼 취득세와 재산세가 증가하게 됩니다. 그렇게 되면 자연스레 분양가 역시 상승하게 되며 가격 경쟁력에서 다른 오피스텔들에 비해 밀리는 상황이 발생합니다.

다만 다락의 경우, 등기에 올릴 필요가 없는 공간이기 때문에 이론상 동일한 가격으로 더 많은 활용이 가능합니다.

때문에 일부 시행사들은 우선 오피스텔의 다락을 다락으로 허가받은 뒤 불법 증축 등을 진행하여 복층으로 속인 뒤, 매수인들에게 분양을 시도하곤 하는 것입니다.

이러한 불법 증축을 통한 분양은 매수인들이 현행법상 문제가 되는 건축물을 소유하고 있는 상황을 만드는 만큼 막대한 시간적, 정신적 피해를 입히는 문제이며 시정명령 및 과태료 처분으로 인한 금전적 처분 역시도 감당해야 합니다.

특히 아무 것도 모르는 채 그저 복층 오피스텔을 매수했을 뿐인데 법적으로 문제되어 곤경에 처할 위기에 놓인 매수인들의 경우에는 난처하기 그지 없어지는 상황이기 때문에, 복층 분양계약해지 여부가 가능한지에 대하여 알아볼 수 있도록 대응해야 합니다.

 

복층 분양계약해지를 문의하시는 분들 중에서는 이미 분양을 받은 이후인데 계약 해지가 가능할지의 여부를 문의주시는 분들이 많으십니다.

시행사의 불법 증축으로 개조된 복층을 분양받은 사실을 뒤늦게 알아 복층 분양계약해지를 하고자 하시는 상황이시라면, 사기 및 기망 행위로 인한 피해 주장을 기반으로 하여 계약 취소를 검토할 수 있습니다.

민법 제109조에서는 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다 규정하고 있습니다. 또한 민법 제110조에서 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 명시하고 있습니다.

이를 기반으로 하여 시행사 측에서 합법적으로 건설된 복층으로 홍보했으나 알고보니 주거용으로 사용이 불가한 다락을 불법 증축한 것이었으며, 자신은 시행사 측의 기망 행위에 속은 것이기 때문에 복층 분양계약해지를 희망한다는 점을 주장해야 합니다.

여기서 중요한 점은 불법 건축물이었다는 사실을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이라는 객관적 사실을 구체적으로 입증하는 점입니다.

이를 위해서는 홀로 나서기보단 부동산 법률 상담을 통해 변호사의 도움을 받아보시는 것이 훨씬 효율적일 것입니다.

 

오피스텔과 같은 건축물에 대해 윗층을 다락으로 허가받은 뒤 복층으로 설계를 불법 변경한다면 이는 불법 건축물에 해당됩니다. 그리고 이러한 불법 건축물을 분양받는다면, 결국 처벌은 건물을 매도한 시행사가 아닌 구매한 매수인이 받게 됩니다.

이러한 사태를 막기 위해서라도 부동산 매매 계약 전 불법 증축 설계가 이루어진 오피스텔은 아닌지 꼼꼼히 살펴봐야 할 것이며, 이미 분양 계약을 체결했다면 신속하게 복층 분양계약해지 방안을 논의하여 피해 확산을 방어해야 합니다.

자신의 상황에 맞는 대응책을 마련하여 적절한 대처를 진행하는 것으로 위기 상황에 알맞은 조력을 구해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.