오늘 이 글은 부동산 분쟁 도중 내 명의의 부동산 목적물에 들어갔다가, 해당 부동산을 점유하고 있는 점유자로부터 건조물침입죄로 고소를 당한 분들을 위하여 작성되었습니다.

부동산 목적물을 둘러싸고 여러 갈등이 발생하는 일은 우리 주변에서 생각보다 흔히 발생하곤 합니다.

그런데 간혹 갈등이 발생하여 대립을 이어나가던 중 '내 부동산이니 내가 직접 들어가서 불법 점유자나 내부 집기를 끄집어내도 되지 않을까?'라는 생각으로 목적물 안에 들어가시는 분들이 계십니다.

이처럼 섣부른 침입은 본인 명의의 부동산 목적물이어도 주의해야 합니다. 자칫 잘못하면 내 명의의 목적물이지만 목적물을 점유하고 있는 상대 측으로부터 오히려 건조물침입죄로 고소당할 수 있기 때문입니다.

'내 명의의 부동산이니 당연히 내가 들어가도 문제가 없을 것이다.'라는 식의 판단을 내렸다가 법적으로 문제가 되는 상황은 부동산 분쟁에서 생각보다 더 흔히 발생하는 사안입니다.

내 명의로 되어 있는 부동산이라 해도 일단 점유자가 있는 상황에서 출입을 하려 한다면 정당한 권한과 절차를 거쳐야 합니다. 특히 분쟁 상황이라면 문제될 여지를 미리 방지하기 위해 법적 절차를 거치는 과정이 중요합니다.

그러나 이를 간과하고 일단 목적물에 들어가시는 분들이 적지 않아 건조물침입죄는 다양한 상황에서 발생하고 있습니다.

명도소송 및 임대차분쟁

가장 흔히 발생하는 사안은 명도소송 및 임대차분쟁입니다. 임대인이 본인 명의의 아파트나 주택에 머물고 있는 임차인을 임의로 끌어내기 위해 집 안에 침입하는 행위가 대표적인 부동산 분쟁 중 발생하는 건조물침입죄 사건의 예시입니다.

공사 현장 및 조합 사무실

관리자의 동의 없이 공사 현장이나 재건축·재개발 조합 사무실에 출입하는 행위 역시 건조물침입죄가 문제될 수 있습니다.

부동산 분쟁 중 건조물침입죄 혐의를 받게 된 분들 중에서는 억울함을 표하시는 경우가 많이 있습니다. 분명히 자신의 소유인 부동산인데 왜 자신이 법적 처벌의 위기에 놓였는지를 이해하지 못하는 것입니다.

이에 대해서는 대법원 판례를 살펴볼 필요가 있습니다.

건조물침입죄는 관리하는 건조물의 사실상 평온을 보호법익으로 합니다. 이는 관리자가 해당 건조물을 관리할 법률상 정당한 권한을 가지고 있는지를 범죄 성립 여부의 기준으로 삼는 것은 아닙니다.

관리자가 건조물을 사실상 점유·관리하고 있다면 설령 정당한 권원이 없는 사법상 불법점유라고 하더라도, 적법한 절차에 의하여 점유를 풀지 않는 한 그에 따른 사실상 평온은 보호되어야 한다고 봅니다.

그렇기 때문에 사법상 권리자라 하더라도 정당한 절차를 거치지 않고 건조물에 침입한 경우라면 건조물침입죄가 성립할 수 있다고 보는 것입니다. 대법원 역시 2023. 2. 2. 선고 2022도5940 판결에서 이러한 법리를 확인하고 있습니다.

따라서 단순히 '내 건물이니까 내가 마음대로 들어갈 수 있다.'라는 판단을 내려서는 안 되는 문제임을 알 수 있습니다.

건조물침입죄에 대해서는 형법 제319조가 적용됩니다.

해당 법률에 따르면 사람의 주거, 관리하는 건조물 또는 점유하는 방실에 침입한 사람은 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처하며, 해당 장소에서 퇴거 요구를 받고도 응하지 않은 경우 역시 동일한 처벌이 규정되어 있습니다.

어떤 행위가 침입에 해당할까

여기서 말하는 '침입'이란 주거의 사실상 평온 상태를 해치는 행위를 의미합니다. 침입에 해당하는지 여부는 출입 당시 거주자의 의사는 물론 주거의 형태와 용도, 성질, 출입의 통제 및 관리 방법, 출입 당시 상황 등에 따라 평가합니다.

예를 들어 무단 점유자를 본인이 직접 끌어내겠다는 이유로, 또는 부동산 사업에 대해 원하는 금전적 결과를 얻지 못했다는 이유로 사무실 등에 무단으로 들어가는 상황이 문제가 될 수 있습니다.

특히 출입문 잠금장치를 훼손하거나 출입문이 아닌 곳으로 들어가는 경우, 관리자가 제지하는데도 난동을 부리며 출입하는 경우 등이 대표적인 건조물침입죄 행위의 예시입니다.

특수건조물침입죄

건조물침입죄를 저지를 때 단체 또는 다중의 위력을 보이거나 흉기 등 위험한 물건을 휴대하였다면 특수건조물침입죄가 적용될 수 있습니다.

특수건조물침입죄는 형법 제320조에 따라 5년 이하의 징역에 처해집니다. 일반 건조물침입죄와 달리 별도의 벌금형도 규정되어 있지 않고 처벌 수위 역시 더욱 높으므로 해당 사안에 대해서는 더욱 주의할 필요가 있습니다.

부동산 분쟁 과정에서 건조물침입죄 혐의를 받게 되었다면 가장 먼저 혐의에 대해 어떻게 대응할지를 살펴봐야 합니다.

건조물침입죄는 성립 요건을 구체적으로 살펴봐야 하는 문제이므로 어떠한 사유로 해당 부동산 목적물에 들어가게 되었는지, 침입 당시 정당한 사유나 승낙이 있었는지, 법리적으로 보았을 때 주거의 평온을 해친 정황이 존재하는지 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

• 해당 부동산 목적물에 출입하게 된 구체적인 이유
• 출입 당시 정당한 사유가 있었는지 여부
• 점유자 또는 관리자의 승낙이 있었는지 여부
• 주거 또는 건조물의 사실상 평온을 해친 정황이 있는지 여부

사실관계와 상대방 진술을 확인해야 합니다

점유자와의 분쟁 협의를 위해 방문했는데 건조물침입죄로 고소를 당하는 등 억울한 상황이라면 당시 상황과 상대방 진술 사이에 모순이 존재하는지를 비교하고, 상대방 진술의 신빙성을 살펴보는 과정이 필요합니다.

반대로 혐의가 명확한 상황이라면 감형 사유로 활용할 수 있는 요소들을 적극적으로 검토하여 불송치, 기소유예, 무죄 등의 처분을 이끌어낼 수 있는 방안을 마련해야 합니다.

이를 위해서는 홀로 대응하기보다는 법률 자문이 가능한 변호사의 도움을 받아 대응 방향을 검토해보는 것이 좋습니다.

부동산 분쟁을 해결하는 과정에서는 예기치 못하게 형사 사건에도 연루되는 경우가 종종 발생합니다. 그중 비교적 흔하게 문제되는 사례 중 하나가 바로 건조물침입죄입니다.

내 명의의 부동산 목적물이라 하더라도 점유자가 주거의 평온을 침해당했다고 주장한다면 법적으로 문제가 될 수 있는 만큼, 자신 역시 법적 절차에 따라 대응에 나서는 태도가 필요합니다.

어떤 방식으로 대응에 나서는 것이 좋을지 부동산 법률 상담을 통해 먼저 방향성을 살펴보고 필요한 도움을 요청하는 방향으로 나아가야 합니다. 쉽지 않은 상황인 만큼 침착하고 신속하게 대처해야 위기를 극복할 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.