전세 계약갱신청구권, 세입자로서의 권리를 지키기 위해 알아야 할 사안입니다.

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

부동산은 매매하기에 너무나도 가격이 높기 때문에, 많은 분들이 직접 매매할 만큼의 자금이 없거나 잠깐 거주하고 떠날 상황에서는 전월세와 같은 임대차 계약을 체결한 뒤 거주하곤 합니다.

그런데 한창 거주하던 중 슬슬 임대차 계약 기간이 만료될 시기가 다가오면, 세입자 입장에서는 불안해집니다. 

지금 거주하고 있는 집에서 조금 더 거주하고 싶은 상황인데 임대인이 혹시라도 나가라고 하면 세입자 입장에서는 아무래도 난처할 수밖에 없기 때문입니다.

특히 요 근래에는 부동산 대출 규제의 변화로 인해 전세 매물이 많이 줄어들면서 집을 구하기가 어려워진 탓에, 지금 살고 있는 전세집에 최대한 오래 거주하고자 하는 사람들이 대부분인데요.

이럴 때 세입자 입장에서 기존 전세 계약을 한 번 더 연장해달라고 요청하기 위해 활용할 수 있는 권리가 바로 '전세 계약갱신청구권'입니다.

오늘은 '전세 계약갱신청구권'이란 정확히 어떤 권리인지, 해당 권리를 행사하기 위해서는 어떻게 해야 하는지, 행사 시 유의해야 할 사항이 있는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

전세 계약갱신청구권은 세입자가 임대차기간 종료 전, 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 세입자는 1회에 한해 2년 간의 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

갱신된 임대차계약은 이전의 임대차계약과 동일한 조건으로 2년간 존속됩니다. 다만 보증금은 주택임대차보호법에 따라 5% 이내에서 증감이 이루어질 수 있습니다.

다만 여기서 한 가지 발생하는 궁금증 중 하나는 '2년 이상 거주한 세입자 역시 전세 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지'의 여부입니다. 보통 전세집에 거주하고 있는 세입자 중에서는 2번 이상 계약을 연장하고 거주 중인 사람들도 적지 않기 때문입니다.

결론부터 말씀드리자면 2번 이상 계약을 연장한, 즉 4년 이상을 거주한 세입자 역시 전세 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

주택임대차보호법 상에서 언급하고 있는 전세 계약갱신청구권은 '1회에 한하여 기존 계약을 2년 연장할 수 있도록' 요구권을 부여하는 것이기 때문에 이미 장기간 거주한 상황인 세입자에게도 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.

 

전세 계약갱신청구권을 요구하기 위해서는 무조건 임대인에게 언제든지 '전세 계약을 연장하겠습니다.'라고 말해서 끝나는 문제가 아닙니다.

세입자는 임대인에게 임대차계약 기간이 만료되기 최대 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 전세 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.

그런데 간혹 임대인이나 임차인 양 측 모두 다 위의 기간 동안 계약갱신을 요구하지 않은 채 전세 계약갱신청구권을 행사하지 않고 계약 기간이 만료되는 상황이 발생하기도 합니다.

별도의 계약 만료 통지 없이 계약이 종료되면 주택임대차보호법은 임대차계약이 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차된 것으로 보며, 이를 '묵시적 갱신'이라고 칭합니다. 

묵시적 갱신의 존속기간은 2년이며 전세 계약갱신청구권을 행사한다는 명확한 의사 표시를 하지 않았기 때문에 요구권을 행사한 것으로 보지 않는 점 유의하시기 바랍니다.

 

전세 계약갱신청구권은 세입자의 거주권을 보호하기 위한 권리이기 때문에 세입자에게 비교적 유리한 권리라고 생각되기 쉽습니다. 그러나 모든 상황에서 무조건 세입자의 편을 드는 것은 아니므로 유의하셔야 합니다.

실제로 주택임대차보호법은 앞서 언급했던 대로 임대인이 세입자의 계약 갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 거절하지 못한다 명시하고 있습니다.

단, ⓐ 세입자가 2기 이상의 차임을 연체한 적 있거나 ⓑ 세입자가 거짓된, 혹은 부정한 방법으로 부동산을 임차했거나 ⓒ 세입자가 임대인의 동의 없이 목적물의 일부나 전부를 타인에게 대여했거나 파손시킨 상황이라면 임대인은 세입자의 전세 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

이 외에도 목적물의 노후화로 인해 재건축이 필요한 상황이거나 임대인이 해당 목적물에 실거주를 할 계획이거나, 상호 합의 하에 임대인이 세입자에게 충분한 보상을 지급한 후라면 이 역시 전세 계약갱신청구권 거절이 가능합니다.

현재 전세로 거주하고 있는 상황이고 계약 만료 기간이 다가오고 있는 상황이라면, 그리고 해당 목적물에서 조금 더 거주하고 싶은 세입자의 입장이라면 임대인에게 전세 계약갱신청구권을 활용하여 조금 더 거주할 수 있도록 요청해볼 수 있을 것입니다.

전세 계약갱신청구권은 세입자가 보호받아야 할 거주할 권리를 지키기 위한 장치이기 때문에 잘 활용한다면 거주 문제를 해결하는데 큰 도움이 되어줄 수 있습니다.

다만 갱신이 거절될 수 있는 사유가 존재한다면 청구가 거절될 수 있다는 점 또한 유의하시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.