부동산 가계약금 반환, 가계약을 위해 지불한 돈도 돌려받을 수 있을까?

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

부동산 거래 시 오가는 금액은 매우 큰 액수인 만큼 한 번에 모든 돈이 오가는 경우는 드물며, 계약금-중도금-잔금 순으로 지불하여 거래를 진행하는 경우가 대부분입니다. 

이 과정에서 많은 분들이 계약금 지불 전, 가계약금을 지불하는 경우도 종종 볼 수 있는데요.

가계약금은 정식 부동산 거래 이전에 '이 집을 계약할 의사가 있으니 다른 사람에게 이 집을 보여주거나 계약하지 마세요.'라는 의미로 지불하는 금액입니다.

그런데 간혹 가계약금을 지급한 부동산 매물이 아닌 다른 매물을 계약하고 싶어졌거나, 금전상의 문제가 생겼거나 하는 사정으로 인해 부동산 거래를 파기해야 하는 사태가 벌어지기도 합니다. 

이 때 많은 분들이 거래를 파기하면서 부동산 가계약금 반환을 요청하시는데요. 정식 계약이 아니기 때문에 바로 돈을 돌려받을 수 있을 것이라고 생각하시는 것과 달리 실제로는 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.

오늘은 부동산 가계약금 반환이 실제로 가능한지의 여부에 대하여 보다 구체적으로 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

부동산 가계약금 반환을 받기 위해 법률 상담을 받으러 오시는 분들 중 대다수는 '가계약은 법적 효력이 없으니 가계약금을 돌려달라 요청하면 바로 주는게 맞지 않나요?'라고 물어보십니다.

실제로 '가계약금'은 법적으로 명확하게 정의된 개념은 아닙니다. 또한 가계약금을 지급할 시 대부분의 경우에는 별도의 계약서를 작성하지 않고 구두로 계약을 체결한 뒤 돈을 보내곤 합니다.

하지만, 그렇다고 해서 무조건 부동산 가계약금 반환이 매수인에게 유리하게 흘러갈 것이라고 생각해서는 안 됩니다. 

가계약이라고 해도 ⓐ 계약할 부동산이 특정되어 있고 ⓑ 거래 금액이 합의되어 있으며 ⓒ 계약금 지급 방식 및 지급 일정이 정해져 있다면 별도의 계약서를 작성하지 않았다 해도 법적으로는 계약이 성립되어 있다 인정될 수 있습니다.

즉, 매매 조건 및 계약 의사가 명확히 교환된 상황이라면 가계약이어도 정식 계약으로 인정될 가능성이 큽니다.

특히 이러한 내용들은 문자나 전화 녹취, 카카오톡과 같은 메신저 기록으로 남아있는 경우가 대부분이기 때문에 별도의 계약서를 작성하지 않았다고 해도 법적으로 계약이 성립했다고 판단될 여지가 높다는 점을 절대로 간과해서는 안 됩니다.

 

만약 가계약이 여러 요소들을 분석하고 따져보았을 때 계약으로 인정되는 상황이라면, 이 때부터는 부동산 가계약금 반환에 대하여 계약금 반환을 위한 방식으로 접근해야 합니다.

민법 제565조는 계약금에 대하여 '교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여' 매매 계약을 해제할 수 있다 규정하고 있습니다.

쉽게 설명하자면 교부자, 즉 '매수자'는 계약을 해제하기 위해서는 계약금을 포기해야 하며 수령자, '매도자'는 계약금의 배액을 매수자에게 배상해야만 계약 해제가 가능하다는 의미입니다.

이는 결국 단순 변심만으로 계약을 파기하려 한다면 결국 가계약이라 해도 부동산 가계약금 반환을 받지 못하게 된다는 의미이기도 합니다.

그렇기 때문에 부동산 거래를 하게 된다면 가계약이라고 해도 일단 돈을 보내놓고 나중에 생각하는 섣부른 행동을 할 것이 아니라 신중하게 판단하는 과정을 거치도록 해야 합니다.

 

일단 가계약금을 보내놓으면 매수자의 입장에서는 부동산 가계약금 반환이 무조건 불가능하다고 생각할 수 있겠지만, 모든 경우에 대하여 반환이 불가능한 것은 아닙니다.

부동산 거래 금액이 정확하게 확정되지 않았거나 계약할 부동산이 특정되지 않은 상황인 경우와 같이 계약 성립 요건이 부족하다고 판단되는 상황일 시에는 가계약금은 계약금의 역할을 수행하지 않습니다.

또한 매수인과 매도인이 합의 하에 거래를 취소하고 부동산 가계약금 반환을 협의했거나 '전세자금 대출 불가 시 계약 해지', '계약 후 일정 기간 내 계약 취소 시 부동산 가계약금 반환'과 같은 특약을 걸어놓은 경우에도 반환을 기대해볼 수 있습니다.

여기에 더해 본격적인 거래 전, 매도인 측에서 부동산 내 하자를 숨기는 등의 기망 행위를 통하여 부동산 거래를 진행하려 했다면 이에 대한 근거 자료를 토대로 계약 파기 및 무효를 주장하며 부동산 가계약금 반환을 주장해볼 수 있습니다.

부동산 거래를 위해 가계약금을 지불한 상황에서 여러 사정으로 인해 거래를 파기해야 하는 사태가 발생했을 때, 부동산 가계약금 반환을 받기란 생각보다 쉽지 않은 일일 수 있습니다.

이 때 이미 정식 계약이 성립될 만한 여지가 존재한다면 단순 변심 정도로는 오히려 부동산 가계약금 반환을 받지 못할 가능성이 높습니다. 

그렇기 때문에 가계약금만 지급한 상황이라고 해도 내 상황에서 어떻게 대처하는 것이 좋을지를 모색하여 적절한 대응에 나서는 태도가 요구됩니다. 그리고 이를 위해서는 부동산 법률 조력을 기반으로 한 대처가 매우 중요하다는 점 기억하시기 바랍니다.

지금, 부동산 가계약금 반환 관련 도움이 필요하시다면 법률 조력 먼저 받아보신 뒤 필요한 대응에 나서보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.