오피스텔 분양계약해지, 관련 법률 개정안에 대해 보다 상세히 알아보자면

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

최근 부동산 경기 둔화와 비주택 분양 시장 침체가 장기화되면서 오피스텔 분양계약해지 가능 여부를 알아보고 계시는 분들이 증가하고 있습니다. 

기존에는 오피스텔을 분양받아 임대해준 뒤 월세를 받아 수입원으로 삼거나 아예 거주지로 삼으시는 분들이 많았지만, 최근 부동산 대출 규제 및 경기 침체로 인해 분양이 지연되는 사례들이 증가하면서 기존 거래도 파기하려 고민하시는 것입니다.

그런데 한 가지 유의할 점은, 요 근래 오피스텔 등 분양형 부동산에 대하여 국토교통부에서 '건축물의 분양에 관한 법률 시행령' 개정안을 입법 예고한 바 있습니다. 

혹시라도 오피스텔 분양계약해지를 고민하고 계시다면, 내가 분양 계약을 해지하려는 시기가 해당 법률 개정안이 적용되는 시기인지를 확인해봐야 합니다.

오늘은 오피스텔 분양계약해지 전 참고해야 할 '건축물의 분양에 관한 법률 시행령' 개정안에 대해 상세하게 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

과거 분양 계약에 대한 해지는 '위반 행위로 인해 계약 목적을 달성하기 어려운 경우'에 한해 해약을 인정하는 경우가 대다수였습니다.

즉, 허위과장 광고로 인한 기망 행위로 인해 계약을 맺었거나, 계약 당시 체결했던 특약 조항이 미이행되거나, 중대한 하자가 발생하거나 시공이 과도하게 지연되어 분양에 차질이 발생하는 사안에 대하여 해약이 인정되는 경우가 보통이었습니다.

그런데 지난 12월, 대법원에서 분양 계약 사안에 대해 “분양사업자가 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받으면 위반의 경중과 관계없이 계약자에게 해약권이 발생한다”라는 판결을 내렸습니다.

해당 사건에 대하여 1,2심은 시정 명령의 원인이었던 분양광고 단계에서의 정보 누락이 계약 목적 달성을 어렵게 할 정도로 중대한 법 위반은 아니라고 판단했지만 대법원은 '계약서 문언이 명확한 이상, 법 위반행위의 중대성이나 계약 체결에 미친 영향을 추가로 따질 필요가 없다.'고 판단한 것인데요.

위의 예시를 든 사례처럼 오피스텔 분양계약해지 시장은 과거와 다르게 점차 변화하는 양상을 보이고 있고, 이러한 변화의 양상이 반영되어 법률 개정에 이르게 된 것으로 파악되고 있습니다.

 

이번 법률 개정안은 공정거래위원회 아파트 표준공급계약서에 포함된 계약 해제 사유를 오피스텔 분양계약해지 사유에도 적용해 아파트에 준해 수분양자 보호를 강화하기 위한 목적을 지니고 있습니다.

여기서 말하는 '계약 해제 사유'란 ⓐ 3개월 이상 입주 지연 ⓑ 이중 분양으로 인한 소유권 이전등기 불가 ⓒ 중대 하자 발생 ⓓ 계약상 내용과 실제 시공 건축물 간의 현저한 차이 ⓔ 기타 계약 목적이 달성 불가한 사유를 의미합니다.

특히 기존 법률에서는 분양 신고 내용과 광고 내용이 달라서 분양 사업자가 시정 명령 처분을 받게 되었을 때, 수분양자의 원활한 오피스텔 분양계약해지를 위해선 계약서에 해당 내용을 명시했어야 했습니다.

이로 인해 수분양자와 분양 사업자 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 생각보다 흔했는데요.

그러나 이 역시 법률 개정을 통해 임대 사업자의 시정명령 처분으로 인해 분양 계약 목적을 달성하기 어려운 경우라면, 해당 경우에 한해 오피스텔 분양계약해지가 가능하도록 개편을 진행하기로 했습니다.

 

이번 '건축물의 분양에 관한 법률 시행령' 개정안은 ①바닥면적 3,000㎡ 이상 분양 건축물 ② 30호실 이상 오피스텔 ③ 30호실 이상 생활숙박시설 ④ 상가 등 비주택 분양 건축물에 적용됩니다.

오피스텔 분양계약해지는 물론이고 상가나 생활숙박시설 역시 법률 적용 대상인 것입니다.

오피스텔이나 상가, 생활숙박시설은 기존에도 분양계약해지 법률 논쟁이 자주 오가는 사안이었던 만큼, 혹시라도 추후 오피스텔 분양계약해지로 인해 법률 대응에 나서야 하는 상황이라면 기존과는 다른 쟁점을 내세워야 할 가능성이 높습니다.

관련 법률이 개정된 만큼 재판부에서도 '계약 목적이 달성 불가능 했는지'의 여부를 더욱 중요하게 볼 여지가 높습니다. 

따라서, 혹시라도 오피스텔 분양계약해지를 해야 해서 법적 대응 방안을 모색하고 계시다면 계약 관련하여 계약 목적에 달성할 수 없었다는 사유가 있는지의 여부를 먼저 확인해보시기 바랍니다.

 

국토교통부는 '건축물의 분양에 관한 법률 시행령' 개정안에 대하여 26년 4월 3일부터 5월 13일까지 40일간 입법 예고를 진행한 뒤, 이후 관계기관 협의와 규제 심사 등을 거쳐서 시행령 개정을 추진할 예정입니다.

해당 개정이 추진되면 수분양자의 실질적 피해에 대해서는 더욱 강력한 법적 보호가 작용하게 될 것이고, 법률이 개정되는 만큼 오피스텔 분양계약해지를 두고 논쟁을 벌여야 하는 상황이 닥칠 시의 쟁점도 달라지게 될 것입니다.

이에 대해서는 부동산 관련 법률 조력을 기반으로 하여 상담부터 대응까지 진행해보시기를 권장해드립니다. 도움이 필요한 순간에 법적 조력을 구해보신다면 놓치는 부분 없이 충분한 힘이 될 것입니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.