오늘 이 글은 이웃 사람 소유의 토지를 통해 내 소유의 토지로 가야 하는 상황에서, 어느 날 옆 토지의 소유자가 통행을 막기 시작해 어려움을 겪고 있는 분들을 위하여 작성되었습니다.

토지를 소유하신 분들 중에는 토지가 도로변 바로 옆에 있는 경우도 있지만, 다른 사람의 토지에 둘러싸여 있어 타인의 토지를 지나지 않으면 자신의 토지로 갈 수 없는 경우도 있습니다.

그런데 어느 날 내 토지와 맞닿아 있는 토지의 주인이 갑자기 펜스를 설치하는 등 통행을 완전히 막아버리는 상황이 발생하기도 합니다. 통행이 막히면 내 소유의 토지가 사실상 맹지와 같은 상태가 될 수 있고, 토지에 접근하기 어려워 사용 자체에 큰 제약이 생길 수 있습니다.

이러한 상황에서 토지 소유자의 최소한의 권리를 보장하기 위해 마련된 것이 바로 주위토지통행권입니다. 

다른 사람의 토지를 지나가야만 내 토지로 접근할 수 있는 상황에서, 맞닿아 있는 토지의 주인이 갑자기 펜스를 설치하거나 길을 막는다면 내 토지로 접근하기 어려워져 난처한 상황에 놓일 수 있습니다.

이처럼 토지로 접근할 권리를 침해받는 상황에 놓인 사람을 위하여 민법에서는 주위토지통행권을 규정하고 있습니다.

민법 제219조에 따르면 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우, 토지 소유자는 주위 토지를 통행하지 않고서는 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 드는 때에는 주위 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우 통로를 개설할 수 있습니다.

다만 이 경우에도 아무 장소나 임의로 통행할 수 있는 것은 아닙니다. 통행으로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 합니다.

정리하면 자신의 토지를 이용하기 위한 최소한의 통행은 법으로 보장하되, 통행을 허용해야 하는 이웃 토지 소유자의 피해도 가능한 한 줄이는 방향으로 권리가 인정되는 것입니다.

주위토지통행권은 단순히 내 토지로 갈 수 있는 길이 없다는 주장만으로 당연히 행사할 수 있는 권리는 아닙니다.

결국 타인의 토지를 통행하게 하는 권리인 만큼 실제로 주위토지통행권이 필요한 상황인지 구체적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

통행로가 없거나 이용이 현저히 어려운 경우

주위토지통행권이 성립하려면 문제가 되는 토지가 통로가 전혀 없는 절대적 맹지이거나, 기존에 통로가 있더라도 지나치게 협소하거나 험해 사회통념상 과도한 비용을 들여야만 이용할 수 있는 상황이어야 합니다.

단순히 다른 사람의 토지를 지나가면 내 토지에 더 빠르고 편리하게 갈 수 있다는 정도의 사정만으로 주위토지통행권을 행사하기는 어렵습니다.

토지에 따라 인정되는 권리

주위토지통행권은 특정 사람 개인에게만 인정되는 권리가 아니라 토지를 기준으로 인정됩니다. 따라서 해당 토지의 소유자가 변경되더라도 통행권은 유지될 수 있습니다.

다만 토지 옆에 새로운 도로가 개설되는 등 통행 사정이 개선되어 기존 통행로를 유지할 필요성이 사라진다면 주위토지통행권 역시 소멸할 수 있습니다.

주위토지통행권에 관한 분쟁이 발생했을 때 자주 문제가 되는 부분 중 하나는 어느 정도의 범위까지 통행을 허용할 것인지입니다.

주위토지통행권은 실제 토지의 이용 상황을 고려하여 필요한 최소한의 범위에서 인정됩니다. 문제는 토지 소유자와 통행권을 주장하는 사람의 입장이 서로 다르기 때문에 통행로의 위치와 폭 등을 두고 의견 차이가 발생하기 쉽다는 점입니다.

토지 소유자와 통행자의 이해관계

통행 대상 토지의 소유자는 자신의 토지 사용권이 제한될 수 있기 때문에 통행 범위를 가능한 한 좁게 정하기를 원하는 경우가 많습니다. 반면 통행하는 사람은 자신의 토지를 정상적으로 사용하기 위해 충분한 통행 범위를 확보하고자 할 수 있습니다.

특히 이는 단순히 땅을 지나가는 문제에 그치지 않습니다. 통행로의 위치와 범위에 따라 토지 이용에 따른 재산권 침해나 생활의 평온 침해 문제로 이어질 수 있어 분쟁 해결이 더욱 복잡해질 수 있습니다.

주위토지통행권으로 인해 토지 소유자가 자신의 토지 일부를 자유롭게 사용하지 못하게 된다면, 통행하는 사람은 그로 인한 손해를 보상하는 차원에서 통행료를 지급하는 것이 일반적입니다.

통행료를 정할 때 살펴보는 요소

보상금은 통행로로 이용되는 면적과 감정평가를 통한 임대료 시세 등을 기준으로 정하게 됩니다.

검토 요소	주요 내용
통행로 면적	실제로 통행에 사용되는 토지의 범위
임대료 시세	감정평가 등을 통해 확인되는 해당 토지의 이용 가치
실제 이용 상황	통행 빈도와 토지의 원래 용도 등
토지 소유자의 손해	통행으로 인한 이용 제한이나 토지 가치 감소 등

실제 보상금 산정에서는 통행하는 사람의 통행 빈도, 해당 토지의 원래 용도, 통행으로 인해 토지 소유자가 입게 되는 피해 등도 함께 고려할 수 있습니다.

특히 통행로가 설정됨으로써 토지 가치가 감소하는 상황이 발생한다면 이러한 사정 역시 보상금 산정 과정에서 고려할 필요가 있습니다.

주위토지통행권은 자신의 토지를 이용할 권리와 이웃 토지 소유자의 재산권을 함께 보호하기 위해 마련된 제도입니다.

단순히 이곳을 지나가면 내 토지까지 더 가깝게 갈 수 있다는 이유로 인정되는 것이 아니라, 통행로가 없다면 자신의 토지가 사실상 맹지가 되어 정상적으로 이용하기 어려운 상황에서 최소한의 통행권을 보장하기 위한 것입니다.

실제 분쟁에서는 어느 정도의 통행이 필요한지, 상대방 토지에는 어느 정도의 손해가 발생하는지를 함께 살펴봐야 합니다. 당사자 사이에서 통행 범위와 방법을 임의로 조정하려다 오히려 갈등이 심화되는 경우도 있으므로 구체적인 토지 현황과 이용 상황을 기준으로 대응 방향을 검토할 필요가 있습니다.

통행로가 갑자기 막혔거나 주위토지통행권의 범위와 통행료를 두고 이웃과 분쟁이 발생했다면, 임의로 통행로를 확보하기보다는 현재 토지의 위치와 이용 상황을 토대로 법률적인 해결 방법을 미리 모색해보시기 바랍니다.