이 글은 “개발 호재 지역이니 어서 이 지역에 투자하셔야 한다”는 부동산 투자 제안을 받고, 그 내용을 정말 믿어도 되는지 고민하는 분들을 위해 작성되었습니다.

최근 신도시 건설, 철도·도로 개통, 산업단지 조성 등 토지 개발 이슈가 부각되면서 훗날 시세 상승을 기대하며 대규모 자금을 투자하는 사람들이 늘고 있습니다. 문제는 이러한 기대심리를 노린 기획부동산 사기 역시 증가하고 있다는 점입니다.

“곧 개발된다”, “몇 배 오를 땅이다”, “이번이 마지막 물량이다”라는 말을 믿고 계약했지만, 실제로는 개발 가능성이 낮은 임야이거나 여러 사람에게 쪼개진 공유지분이어서 이도 저도 하지 못한 채 피해를 입는 분들을 주변에서 적지 않게 볼 수 있습니다.

기획부동산 사기 피해는 단순히 땅을 비싸게 산 문제로 끝나지 않습니다. 처분하기 어려운 지분을 떠안거나 개발 가능성이 없는 토지에 자금이 장기간 묶이는 난처한 상황으로 이어집니다.

따라서 부동산 투자 계약 전에는 정보의 진위를 확인해야 합니다. 이미 피해가 의심된다면 피해 사실에 대한 법적 대응에 신속하게 나설 수 있도록 조치를 취해야 합니다.

‘기획부동산’은 일반적으로 개발이 어렵거나 경제적 가치가 낮은 토지를 매입한 뒤, 개발 가능성이 높은 토지인 것처럼 허위·과장된 정보를 제공해 비싼 가격에 판매하는 업체나 영업 형태를 가리킵니다.

확정되지 않은 도시개발계획이나 도로 개설 계획을 이미 결정된 사실처럼 홍보하며 판매하는 것입니다. 이 과정에서 대다수의 기획부동산은 ‘개발’, ‘경매’, ‘컨설팅’ 등의 명칭으로 전문성을 강조하며 사람들을 속입니다.

계획적으로 돈을 갈취하는 만큼 조직화된 운영체계를 갖춘 경우도 많습니다. 본점에서 토지를 선정하고 영업자료와 판매전략을 만들면, 지점이 직원을 모집해 전화나 지인 소개로 투자자를 확보하는 방식입니다.

공유지분 쪼개기 판매

기획부동산 사기에서 사용되는 가장 흔한 방식은 개발이 어려운 임야·전·답을 지분으로 잘게 나누어 판매하는 것입니다.

공유지분은 단독 활용이 어렵습니다. 여기에 판매한 토지의 진입로가 없거나 경사가 심한 경우, 규제 지역 안에 위치한 경우라면 개발 수익을 기대하기 어려운 것이 사실입니다.

그러나 실제로 토지가 존재하고 등기까지 이전되기 때문에 피해자들은 곧바로 기획부동산 사기라고 인식하지 못하고, 뒤늦게 피해 사실을 자각하는 경우가 많습니다.

지인 영업과 선분양

회사에 취업한 신입 직원들에게 가족이나 친구, 직장 동료 등 지인을 통한 토지 매매를 권유하는 다단계식 영업 구조 역시 기획부동산 사기에서 자주 발견됩니다.

이 밖에도 토지 소유권을 충분히 확보하지 않은 상태에서 먼저 분양하거나, 개발행위나 인·허가가 진행되지 않았는데도 사업이 확정된 것처럼 설명하면서 토지를 매매하는 경우가 대표적인 유형에 해당합니다.

사기죄 성립 여부

기획부동산 측에서 투자자를 속이는 기망행위를 통해 재산을 처분하게 하고 토지를 사도록 만들었다면, 형법상 사기죄 혐의가 적용될 수 있습니다.

다만 토지를 구매한 뒤 예상한 만큼 가격이 상승하지 않았다는 이유만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.

기획부동산 사기 혐의가 성립하는지 판단하려면 계약 당시 개발 가능성이 낮다는 사실을 알면서도 확정된 호재처럼 설명했는지, 중요한 제한사항이 있음에도 이를 숨겼는지 확인해야 합니다.

함께 검토되는 법률 위반

본점과 지점 사이에 지휘체계가 있고 모집책·상담책·관리자 등이 역할을 나누어 반복적으로 사기 판매를 하는 조직적인 기획부동산 사기라면, 형법상 범죄단체조직죄도 검토될 수 있습니다.

농지를 대상으로 기획부동산 사기를 벌였다면 농지법 위반 혐의가 적용될 수도 있습니다. 농지 취득에는 원칙적으로 농지취득자격증명이 필요한데, 실제 영농 의사가 없는 사람에게 허위 내용의 신청을 유도하는 행위는 위법이기 때문입니다.

또한 기획부동산 측에서 중개사무소 개설등록 없이 토지 거래를 알선하고 영업했다면, 공인중개사법 위반 여부도 검토될 수 있습니다.

즉, 기획부동산 사기는 사안에 따라 사기죄 외에도 다양한 법률 위반 사항이 검토될 수 있는 문제입니다.

기획부동산 사기 피해를 예방하기 위해서는 가장 먼저 계약 전 정확한 정보를 요구해야 합니다.

단순히 “신도시 예정지 인근”, “역에서 10분 거리”라는 정보만 듣고 계약서를 작성해서는 안 됩니다. 토지이용계획확인서, 등기사항증명서, 지적도 등 공적인 자료를 확인해야 합니다.

그다음으로는 현장을 방문해 토지 상태를 확인해야 합니다. 지도상으로는 무난하고 괜찮아 보이는 토지여도 실제로는 진입이 어렵거나 급경사가 있을 수 있습니다.

주변 공인중개사사무소를 통해 인근 실거래가격을 확인하고, 관할 관청에 개발계획과 인·허가 진행 여부를 문의하는 것도 기획부동산 사기 예방에 도움이 됩니다.

그러나 이미 기획부동산 사기를 당한 것으로 의심된다면, 피해 사실을 뒷받침할 근거 자료를 하루라도 빨리 수집해야 합니다. 이를 토대로 형사 고소는 물론 계약 취소 및 해제, 손해배상 청구 가능성을 검토해야 합니다.

아직 부동산 계약 전이라면 관련 정보를 객관적으로 검증해 발생할 수 있는 피해를 예방해야 합니다. 상대 측의 설명이 사실인지, 광고와 실제 매물의 상태가 얼마나 일치하는지 신중하게 확인해야 합니다.

이미 기획부동산 사기 피해를 입었다면 상대 측이 설명한 정보 중 무엇이 사실과 다른지, 지급한 금액을 돌려받을 수 있을지 증거자료를 토대로 정리해야 합니다.

기획부동산 사기 피해가 의심되거나 피해금 회수를 고민하고 있다면, 단순히 계약서만 보지 말고 모을 수 있는 모든 양형자료를 모아 적극적으로 대응하시기 바랍니다.