미등기 건물 매매, 신축 아파트 거래 전 미리 확인해야 할 사항으로는?

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

이제 막 입주자를 받는 신축 아파트를 거래하다 보면 등기가 되지 않은 미등기 건물 매매를 해야 하는 상태인 경우가 종종 발생하기도 합니다. 건물 자체는 완성이 된 상태이지만 각 세대별 소유권 등기가 아직 마무리되지 않은 것인데요.

물론 미등기 건물 매매가 불가능한 것은 아닙니다. 그러나 일반 아파트 거래보다 더욱 확인할 사항들이 많은 것은 사실입니다.

특히 미등기 건물 매매를 할 때는 일반 아파트 거래를 할 때처럼 등기부등본만으로 소유자의 권리 관계나 근저당권 등을 확인하기 어렵습니다. 

때문에 단순히 매도인의 말과 당장 보이는 자료만을 믿고 거래를 진행하려 한다면 대출이나 입주, 등기 이전 과정에서 문제가 발생할 수도 있습니다.

오늘은 신축 아파트 입주를 위한 미등기 건물 매매를 하려 할 때 유의해야 할 사항으로는 무엇이 있는지 세부적으로 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

미등기 건물 매매에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 바로 '매도인이 실제 수분양자가 맞는지'의 여부입니다. 일반 아파트는 등기부등본을 통해 소유자를 확인할 수 있지만 미등기 상태라면 등기부등본으로 해당 사항을 확인하기 어려운데요.

확인을 위해서는 분양공급계약서 원본과 매도인의 신분증이 일치하는지의 여부를 대조해봐야 합니다.

특히 중간에 전매가 있었던 세대라면 권리의무승계 내역까지 확인해야 하는데, 최종 권리자가 누구인지 승계 내역이 어떠한지 제대로 확인하지 않은 채 계약을 체결한다면 추후 승계 절차 진행에 차질이 빚어질 수도 있습니다.

또한 압류, 가압류, 질권, 양도담보, 이중양도 같은 문제가 없는지도 살펴야 합니다. 

다만 미등기 건물 매매 시 모든 권리 사항을 상세하게 알려주지 않은 채 넘어가는 경우도 적지 않은 만큼 매도인에게 관련 서류를 요구하여 확인하고 계약서 특약으로 권리제한이 없다는 내용을 명확히 남기는 것이 좋습니다.

미등기 건물 매매를 하는데 있어서 중요한 사항 중 하나는 바로 '건물 매매에 필요한 대출 자금이 승인되는지'의 여부입니다. 

특히 부동산 거래는 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원에서 수십억 원까지 오가는 만큼 모든 금전을 전부 본인이 부담하기보다 대출을 받아 부담하는 경우가 흔하기 때문에, 대출이 승인되지 않는다면 당연히 타격으로 다가올 수밖에 없습니다.

미등기 상태의 신축 아파트의 경우 단지 별, 은행별, 보증기관별로 대출 가능 여부와 한도 산정 방식에 차이가 발생할 수 있습니다. 또한 실제로 대출 심사 진행에 들어갔을 때 매수자의 신용이나 소득, 기존 대출금 상황에 따라 승인 여부가 결정되기도 합니다.

여기에 더해, 신축 아파트의 경우 단순 매매대금만 지불하고 끝나는 것이 아니라 발코니 확장비나 유상옵션비를 고려해야 할 수도 있으며 취득세와 인지세 등 부대비용 역시도 매매 과정에서 간과할 수 없습니다.

여기에 중도금대출 승계가 필요한 상황이라면 매수인의 신용, 소득, 기존 대출, DSR 상황에 따라 승계가 어려울 수 있고 단지별 사정에 따라 은행 심사가 제한될 수도 있기 때문에, 매매 계약 전 미리 은행, 시행사, 분양사무실을 통해 승계 가능 여부를 확인해야 합니다.

 

미등기 건물 매매를 할 때는 대지권 미등기 여부도 확인해야 합니다. 

신축 아파트는 건물에 대한 권리뿐 아니라 그 건물이 위치한 토지에 대한 권리, 즉 대지권도 중요한데, 등기부 표제부의 ‘대지권의 표시’란이 비어 있거나 미등기로 표시되어 있다면 그 사유를 확인해야 합니다.

신축 아파트의 경우 땅을 정리하는 행정 절차가 마무리되어야 대지권 등기가 되기 때문에 입주 초기에는 대지권이 미등기 상태인 경우가 많고 일시적인 대지권 미등기 상태는 자연스럽게 정리되는 만큼 흔한 일입니다.

다만 입주한지 오래되었음에도 여전히 대지권 미등기 상태이거나, 건물 매매 당시 땅값(대지대)이 포함되었는지 불분명하거나, 대지권이 없어 담보 가치가 낮아 대출이 제한 혹은 거절되었거나 매도인의 자금 사정으로 인해 등기 비용을 부담할 수 없는 상황이라면 단순 지연으로 넘어갈 수 없습니다.

따라서 미등기 건물 매매를 할 때에는 건물 매매 대금에 땅값(대지대)가 포함되어 있는지, 대지권이 미등기 상태이면 왜 미등기 상태인 것인지, 주택담보대출이 가능한 상태인지, 매도인의 재정 상태가 안전한지의 여부를 미리 확인해야 합니다.

 

미등기 건물 매매는 신축 아파트 거래 시 아직 등기 절차가 마무리되지 않아 일시적으로 미등기 상태일 수도 있는 만큼 무조건 피해야 하는 거래라고 보기는 어렵습니다.

다만 일반적인 아파트와는 거래 과정에서 확인해야 하는 서류가 다르기 때문에 매도인이 실제 권리자인지부터 대지권 미등기 사유는 무엇인지까지 단계별 확인이 이루어져야 합니다.

이와 같은 꼼꼼한 확인이 이루어져야만 추후 법적인 분쟁을 미리 방지할 수 있는 만큼, 미등기 건물 매매 과정에서는 보다 세밀한 체크가 요구된다는 점 기억하시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.