공동명의토지분할, 단독 명의 변경하는 방법 찾고 있다면 부동산 분쟁 청구 소송 진행하여

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

부모님에게 물려받은 땅을 형제자매가 함께 가지고 있거나 지인과 투자 목적으로 땅을 공동 명의로 취득했을 때, 서로 의견이 합치하는 상황이라면 별 다른 문제가 없을 것입니다.

그러나 시간이 지나면서 누군가는 땅을 팔고 싶어하지만 또 다른 누군가는 땅을 더 가지고 있겠다고 버티는 등 토지에 대한 사용 방법, 매각 여부, 세금 부담, 관리비 지출, 임대수익 배분을 두고 입장이 달라진다면 갈등이 심화될 수밖에 없습니다.

이 때 명의가 같은 토지 하나를 계속 함께 가지고 있게 된다면 분쟁은 더욱 심화될 텐데요. 그래서 이러한 상황에서 활용해볼 수 있는 절차가 바로 '공동명의토지분할'입니다.

공동명의토지분할을 통해 여러 공유자가 함께 갖고 있는 토지 관계를 정리한다면 각자의 권리를 나눠 가져서 분쟁을 정리할 수 있습니다. 다만 이 과정 역시 쉽게 끝나지 않는 만큼, 법률 조력을 받아 진행해보시기를 권장 드립니다.

오늘은 어떠한 상황에서 공통명의토지분할이 필요한지, 본격적인 토지 분할 전 확인해야 할 쟁점으로는 무엇이 있는지, 토지 분할의 기준은 무엇인지 보다 세부적으로 알아보도록 하겠습니다.

공동명의토지분할이라고 하면 흔히들 토지를 가지고 있던 여러 사람들이 갈등과 분쟁으로 인해 진행하는 절차로 생각하곤 합니다. 다만 꼭 분쟁이 발생해야만 해당 제도를 활용하는 것은 아닙니다.

공동명의토지분할을 활용하는 가장 대표적인 사례는 바로 '상속'입니다. 

부모님이 사망하신 뒤 자녀들이 토지를 공동으로 상속받았는데, 일부 자녀는 매각을 원하고 또 나머지 일부 자녀는 토지 보유를 원한다면 협의가 아니라 토지 분할을 통해 상황을 정리하기도 합니다.

또한 특정 자녀가 상속받은 토지를 독점적으로 사용하고 있지만 다른 자녀들에게 별 다른 보상이 없는 상황 역시 공동명의토지분할로 이어지는 사례 중 하나입니다.

그 다음으로 많이 볼 수 있는 사례는 사업이나 재개발 등의 목적을 위해 공동투자한 토지에 대하여 매도 및 개발 시점을 두고 의견이 갈릴 때입니다. 

공동 투자자 전원의 의견이 일치한다면 해당 의견을 토대로 협의 후 매도 및 개발을 진행하면 되겠지만, 협의가 제대로 이루어지지 않는다면 결국 소송으로 넘어가게 됩니다.

공동명의토지분할은 결국 단순히 함께 사용하는 토지를 나누고 싶은 정도가 아니라, 왜 현재의 공동 소유 관계를 유지하기 어려우며 명의 분할이 가장 현실적인 대안인지를 증명하여 재산 가치를 보전하는 절차인 셈입니다.

공동명의토지분할을 위한 본격적인 청구 소송 전, 가장 먼저 확인해봐야 할 점은 바로 '등기부'입니다. 

토지를 현재 공유하고 있는 사람이 누구인지, 토지 지분이 각각 어느 정도인지, 토지에 근저당권이나 가압류 같은 권리관계가 있는지, 상속으로 생긴 공동 명의라면 상속재산분할 문제로 보아야 하는지, 이미 각자의 지분등기가 끝났는지의 여부를 미리 확인해야 불필요한 반박으로 시간을 허비하는 사태를 미리 방어할 수 있습니다.

또한 공동명의토지분할을 준비하고 있다면 분할하려는 토지의 실제 상태 또한 중요합니다. 

토지는 단순히 면적만 나눈다고 공평한 것이 아니며, 토지의 한 쪽은 도로에 붙어 있고 반대쪽은 맹지에 가깝다면 면적이 같아도 어느 쪽을 분할받는지에 따라 가치가 달라질 수 있기 때문입니다.

따라서 공동명의토지분할에서는 “얼마나 넓게 나눌 것인가”보다 “나눈 뒤에도 각 토지가 제대로 활용될 수 있는가”가 더 중요하기도 합니다.

이 때문에 공동명의토지분할 전에는 지적도, 토지대장, 현황사진, 도로 접면 여부, 건축 가능성, 현재 점유 상태를 먼저 살피도록 해야 합니다.

본격적인 공동명의토지분할 청구 소송이 시작되었을 때, 법원은 토지에 대해 어떤 방식이 공유자 전체에게 합리적인지를 따지게 됩니다.

보통 공동명의토지분할의 방식은 크게 세 가지로 나뉘는데, 첫 번째는 토지를 실제로 나누어 각자 소유하게 하는 현물분할입니다. 두 번째는 한쪽 토지의 가치가 더 높을 때 금전으로 차액을 맞추는 방식이며, 마지막 세 번째는 경매로 매각한 뒤 대금을 지분 비율에 따라 나누는 방식입니다.

기본적으로는 현물분할이 우선적으로 검토되지만, 한 가지 유의할 점은 무조건 현물분할이 가능한 것은 아니라는 점입니다.

원고 측에서 경매를 원한다고 해도 기본적으로 토지를 분할할 때는 도로, 진입로, 토지 형상, 도시계획, 건축 가능성, 기존 사용관계를 전부 고려하여 현물로 나누는 것이 가능하고 공평하다고 판단되면 현물분할이 선택될 수 있습니다. 

또한 현물분할을 주장하더라도 토지 모양이 지나치게 불규칙하거나, 나누면 경제적 가치가 크게 떨어지는 경우에는 경매 후 대금을 나누는 방식이 정해질 수 있습니다.

여기에 더해 토지의 공동 명의자가 많거나 일부 명의자가 연락이 되지 않는 상황인 경우, 토지에 대한 측량이나 감정이 필요한 경우라면 공동명의토지분할 소송 기간과 비용이 증가할 수 있으므로 이 점에 유의하셔야 합니다.

공동명의토지분할은 단순히 공동 명의로 된 토지를 분할하여 단독 명의로 변경하는 절차가 아니라 공유자 관계, 지분 비율, 토지의 실제 가치, 사용 상태, 매각 가능성, 판결 후 등기까지 신경써야 할 과정이 많은 절차입니다.

따라서 공동명의의 토지에 대해 분쟁이 발생했다면 무조건 소송을 청구하기보단 우선 내 사건이 상속재산분할인지 공유물분할인지 구분하고, 현물분할이 가능한 토지인지를 검토해야 합니다.

결국 공동명의토지분할은 '어떤 식으로 진행할지'를 미리 염두에 두어야 하는 사안입니다. 

만약 공동 명의의 토지를 분할해야 하는데 공유자가 많거나, 토지 형태가 복잡하거나, 상속 문제가 얽혀있다면 미리 부동산 분쟁을 도와줄 법률 검토를 받아서 대응 방향을 잡는 것이 분쟁을 줄이는 가장 현실적인 방법이 되어줄 것입니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.