민간임대주택 계약 이전에 알아야 할 내용들을 살펴보자면?

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

'민간임대주택'이란 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 국가나 공공기관이 아닌 민간 사업자가 등록한 주택을 일정 기간 임대하는 형태를 의미합니다. 

최근 전월세 매물의 급감과 내집마련을 목표로 삼는 분들이 늘어나면서 민간임대주택 계약을 알아보시는 사례들이 증가 추세를 보이고 있습니다. 

내 집을 마련하기 위해 들어가는 자금의 부담은 커지고 있고 아직까지도 전세사기나 보증금 미반환 문제가 심심치 않게 발생하는 와중에, 상대적으로 안정적이라 판단되는 민간임대주택 계약으로 관심이 쏠리는 것입니다.

그러나 단순히 광고만 보고 계약을 체결하려 한다면 훗날 예기치 못하게 난처한 상황에 놓일 수 있는 만큼, 본격적인 민간임대주택 계약 이전에 알아봐야 할 부분들을 꼼꼼하게 파악하는 태도가 필요합니다.

오늘은 민간임대주택 계약 전, '민간임대주택'이란 무엇인지 그리고 어떠한 장단점을 가지고 있는지, 실제 계약 전 확인해야 할 사항은 무엇인지를 차근차근 정리해보도록 하겠습니다.

 

'민간임대주택'은 크게 '민간건설임대주택'과 '민간매입임대주택'으로 나눌 수 있습니다.

'민간건설임대주택'은 임대사업자가 직접 건설하거나 주택건설사업자가 사업계획 승인을 받아 건설한 뒤 임대하는 형태로, 새로 지은 주택을 임대 방식으로 공급하는 구조를 의미합니다.

'민간매입임대주택'은 기존 주택을 매입한 뒤 임대하는 형태로, 이미 존재하는 주택의 소유권을 취득한 뒤 임대사업자가 운영하는 방식입니다.

또한 '민간임대주택'은 임대사업자의 운영 형태에 따라서 ⓐ 공공지원민간임대주택 ⓑ 장기일반 민간임대주택 ⓒ 단기민간 임대주택 으로도 구분할 수 있는데요.

ⓐ 공공지원민간임대주택은 주택도시기금 지원이나 용적률 완화 같은 공공지원을 받아 공급되는 형태로, 통상 10년 이상 임대를 목적으로 운영되며 임대료 상승 제한 등 일정 부분 공공성이 반영되는 경우가 많습니다.

ⓑ 장기일반 민간임대주택은 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 운영되는 주택이며, ⓒ 단기민간 임대주택은 임대사업자가 6년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택입니다.

이처럼 민간임대주택 계약이라고 해도 모두 동일한 구조의 계약이 아니며 어떤 유형인지에 따라 계약 조건, 거주 가능 기간, 분양 전환 여부, 임대료 상승 가능성 등이 달라질 수 있습니다. 

때문에 민간임대주택 계약을 앞두고 있다면, 반드시 해당 사안을 확인 후 계약할 수 있어야 합니다.

민간임대주택 계약의 가장 큰 장점은 장기간 안정적으로 거주할 수 있다는 점입니다. 보통 한 번 계약을 하게 되면 장기간 머물 수 있는 만큼 일반 전월세처럼 2년마다 이사를 걱정할 필요가 상대적으로 적어서 안정성 면에서 상당한 장점이 될 수 있습니다.

또한 임대료가 시세 대비 상대적으로 저렴한 경우도 많고, 세금 부담이 적은 점 역시 민간임대주택 계약의 장점으로 꼽힙니다. 

본인 명의의 주택으로 산정되지 않기 때문에 취득세나 재산세 부담도 적고 경우에 따라 청약 자격도 유지 가능한 점 역시 큰 장점 중 하나입니다. 게다가 일부 단지는 향후 분양 전환 기회를 제공하기도 하며, 거주자에 대해 우선 분양권을 제공하기도 합니다.

이러한 사유들로 민간임대주택 계약에 관심을 가지시는 분들이 많지만, 무조건 장점만 보고 접근한다면 훗날 예기치 못한 문제가 발생할 수도 있습니다.

가장 대표적인 문제는 바로 '분양 전환 미확정'입니다. 향후 분향 전환이 예정되어 있어서 내 집 마련이 가능할 것이라 생각했는데 훗날 체결한 계약 내용을 살펴보니 분양 전환이 보장되지 않는 사례들이 생각보다 많습니다.

또한 분양 전환이 된다 하더라도 가격이 확정된 상태가 아니라면 시세가 반영되어 처음 예상했던 금액보다 더욱 비싼 금액으로 분양을 받아야 하는 사태가 발생하기도 합니다.

더불어 사업 장기 지연 등의 문제가 발생한다면 자금이 묶이는 난처한 상황까지 발생할 수 있기 때문에, 민간임대주택 계약은 단순히 '10년 후 내 집 마련 가능'이라는 광고만 보고 접근해서는 안 됩니다.

 

민간임대주택 계약 후 문제가 발생해서 법률 상담을 위해 찾아오신 분들 중에서는 '민간임대주택 사업 모집 공고를 보고 계약금을 지불했는데 알고보니 사업 승인조차 나지 않은 상황이었다.'면서 곤란해하시는 사례들이 생각보다 적지 않습니다.

실제로 민간임대주택 사업의 경우, 토지 확보가 충분히 이뤄지지 않았거나 사업이 승인되지 않았음에도 광고가 먼저 진행되는 경우를 생각보다 흔히 볼 수 있습니다.

또한 겉으로는 민간임대주택 계약인 줄 알고 체결 후 계약금을 지불했는데 알고보니 민간임대 협동조합 가입 계약인 경우 역시 흔하게 발생하는 사안입니다.

동일한 민간임대 사례라 생각하기 쉽지만 내가 내는 돈이 조합 가입을 위한 보증금인지, 아니면 사업 투자 목적의 지불금인지에 따라 법적 대응 방향이 달라질 수 있는 만큼 해당 부분은 매우 중요한 지점입니다.

때문에 민간임대주택 계약 전에는 단순히 광고에서 이야기하는 '토지 90% 확보'와 같은 문구만을 믿을 것이 아니라 사업 계획이 승인되었는지, 실제로 사업이 어느 정도 진행되었는지, 계약 전 기망 행위 등이 발생하지는 않았는지의 여부 등을 먼저 판단해야 합니다.

이를 독단적으로 판단하기란 생각보다 쉽지 않은 것이 사실이기에, 관련하여 도움이 필요하다면 민간임대주택 계약 이전에 부동산 법률 조력을 먼저 구해보시기 바랍니다.

 

민간임대주택 계약 체결을 통한 민간임대주택 거주는 장기간 안정적 주거가 가능하고 세금 부담이 적으며 일반 임대차보다 안정성이 높다는 장점이 있지만, 사업 구조나 분양 전환 문제 등 현실적인 위험 요소 역시 배제할 수 없습니다.

때문에 섣부르게 모집 공고만 보고 민간임대주택 계약을 체결하는 행위는 상당히 위험할 수 있습니다. 본격적인 계약 체결 전 부동산 법률 조력을 받아 놓칠 수 있는 법률 포인트들을 확인해볼 수 있어야 합니다.

혹시라도 민간임대주택 계약 과정에서 문제가 발생했거나 계약 구조가 이해되지 않는 상황이라면, 혼자 판단하기보다는 부동산 법률 상담을 먼저 받아보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.