근저당권 설정된 집 매매해도 괜찮은가요? 확인해야 할 사항이 궁금합니다

이번에 아파트 매수를 알아보고 있는데 마음에 드는 집의 등기부등본을 확인해 보니 근저당권이 설정되어 있었습니다.

매도인은 대출받은 것이고 잔금 치르는 날 모두 정리할 예정이라고 하는데, 이런 말을 믿고 계약을 진행해도 되는지 걱정됩니다.

혹시 근저당권이 설정된 상태에서 매매계약을 하면 나중에 문제가 생길 수도 있나요?

계약 전에 반드시 확인해야 하는 부분이나 주의할 점이 있다면 알려주세요.

• 부동산
• 근저당권 설정

법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 근저당권이 설정된 부동산도 잔금과 동시에 말소하는 조건으로 매매할 수 있습니다.
• 계약서에는 잔금 지급과 근저당권 말소를 동시에 진행한다는 특약을 명확히 두는 것이 좋습니다.
• 계약 전 최신 등기부를 확인해 채권최고액·권리자·설정 시기 등 권리관계를 점검해야 합니다.

말씀하신 것처럼 매매하려는 부동산에 근저당권이 설정되어 있다고 해서 곧바로 거래를 할 수 없는 것은 아닙니다. 실제 부동산 거래에서는 잔금 지급과 동시에 매도인이 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 방식으로 진행되는 사례가 적지 않습니다.

근저당권은 금융기관 등이 채권을 담보하기 위해 설정하는 권리이므로, 중요한 것은 근저당권의 존재 자체보다 잔금일에 말소가 정상적으로 이루어지는지입니다. 따라서 계약서에는 잔금 지급과 근저당권 말소를 동시에 진행하고, 말소에 필요한 서류를 교부받는 내용 등을 특약으로 명확히 기재하는 것이 바람직합니다.

다만 근저당권의 규모가 매매가에 비해 지나치게 높은 경우에는 조금 더 신중하게 살펴볼 필요가 있습니다. 매수인이 주택담보대출을 이용할 예정이라면 대출 한도에 영향을 받을 수 있고, 자금 조달 계획에도 변수가 생길 수 있기 때문입니다. 또한 권리관계가 복잡한 경우에는 잔금일에 말소 절차가 원활하게 진행되는지도 미리 확인하는 것이 좋습니다.

계약 전에는 등기부등본을 통해 채권최고액, 권리자, 설정 시기 등을 확인하고, 최근 발급된 등기부인지도 함께 살펴보시기 바랍니다. 계약 내용과 실제 권리관계가 일치하는지 확인한 뒤 거래를 진행하면 불필요한 분쟁을 예방하는 데 도움이 될 것입니다.