근저당권 말소 안 해주는 경우 어떻게 해결해야 하나요?

얼마 전에 부동산 매매를 했는데 잔금까지 모두 지급한 상태입니다.

그런데 등기부등본을 확인해 보니 아직 기존 소유자의 근저당권이 남아 있습니다. 매도인은 곧 처리해 준다고 말만 하고 계속 미루고 있는 상황입니다.

은행 대출은 이미 갚았다고 하는데 근저당권 말소 등기를 하지 않으면 제가 계속 불안한 상태로 있어야 하는 건가요?

매도인이 계속 협조하지 않을 경우 제가 직접 근저당권 말소를 진행할 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.

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• 근저당권 말소

법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 잔금 지급 후에도 기존 근저당권이 남아 있다면 신속하게 말소 절차를 진행해야 합니다.
• 일반적으로 근저당권자의 협조를 받아 공동 신청하며, 일정한 경우 단독 말소등기도 검토할 수 있습니다.
• 계약서·등기부를 확인하고 문자나 내용증명으로 말소 의무 이행을 요구한 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

부동산 거래 후 등기부에 기존 근저당권이 그대로 남아 있다면 단순한 행정 절차의 문제가 아니라 소유권 보호와 직결되는 사항이므로 신속히 확인하는 것이 좋습니다.

일반적으로 매매에서는 잔금 지급과 동시에 매도인이 기존 담보권을 정리하고 소유권 이전에 필요한 절차를 마무리합니다. 매도인이 대출을 모두 상환했더라도 등기부상 근저당권이 말소되지 않았다면 제3자에게는 여전히 권리가 존재하는 것처럼 보일 수 있으므로 말소등기를 완료해야 합니다.

보통 근저당권말소등기는 부동산 소유자와 근저당권자가 공동으로 신청합니다. 채무를 모두 변제한 뒤 금융기관 등 근저당권자로부터 해지 서류를 받아 등기소에 말소등기를 신청하는 방식이 일반적입니다. 따라서 매도인과 금융기관의 협조가 원활하게 이루어지는지가 중요합니다.

만약 근저당권자가 말소 절차에 협력하지 않는 경우에는 상황에 따라 법원의 확정판결을 받거나, 근저당권자의 소재불명 또는 상속인이 없는 경우 등 법에서 정한 일정한 요건을 충족하면 소유자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있는 예외도 있습니다. 다만 이러한 절차는 요건이 엄격하므로 구체적인 사실관계를 먼저 검토해야 합니다.

매도인이 말소 절차를 계속 미루고 있다면 계약서의 특약 내용과 현재 등기부 상태를 확인한 뒤 문자메시지나 내용증명 등을 통해 말소 의무 이행을 요청한 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 근저당권 말소 절차와 단독 신청 가능 여부는 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 관련 자료를 준비하여 변호사와 상담을 통해 적절한 대응 방법을 확인해 보시기 바랍니다.