전세 계약기간 끝났는데 살고 있으면 묵시적갱신인가요?

전세 계약이 지난달에 끝났는데 집주인도 따로 연락이 없고 저도 계속 거주하고 있습니다.

계약서를 새로 작성한 건 아니지만 기존처럼 전세금을 유지하고 살고 있는 상황입니다.

그런데 집주인이 갑자기 몇 달 뒤에는 집을 비워달라고 하는데, 계약이 자동으로 연장된 것으로 봐야 하는지 궁금합니다.

만약 전세 묵시적갱신이 된 상태라면 집주인이 바로 나가라고 할 수 있는지도 알고 싶습니다.

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• 전세 묵시적갱신

법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 전세 계약이 끝났다고 해서 자동으로 묵시적갱신이 성립하는 것은 아니며, 계약 종료 전후의 의사표시를 확인해야 합니다.
• 갱신거절이나 계약 종료 의사가 적법하게 전달됐다면 묵시적갱신이 인정되지 않을 수 있습니다.
• 문자·카카오톡·내용증명·이메일 등 계약 만료 전후의 연락 내용을 확보해 갱신 여부를 판단하는 것이 중요합니다.

전세 계약이 끝났다고 해서 모두 묵시적갱신이 되는 것은 아닙니다. 질문하신 경우에는 먼저 주택임대차보호법상 묵시적갱신이 성립하는 요건을 충족하는지부터 확인해야 합니다.

묵시적갱신은 임대차기간이 종료된 이후에도 임차인이 계속 거주하고 있고, 임대인이나 임차인 어느 쪽도 법에서 정한 기간 내에 갱신 거절이나 계약조건 변경 의사를 표시하지 않은 경우 성립할 수 있습니다. 반대로 계약 만료 전에 임대인이 적법하게 갱신 거절 의사를 통지했거나, 임차인이 계약을 종료하겠다는 의사를 명확히 전달했다면 묵시적갱신은 성립하지 않습니다.

실제로는 계약 만료 전후에 주고받은 문자메시지, 카카오톡 대화, 내용증명, 이메일 등으로 갱신 거절이나 계약 종료 의사가 있었는지를 확인하게 됩니다. 단순히 새로운 계약서를 작성하지 않았다는 이유만으로 묵시적갱신이 인정되는 것은 아니며, 당사자들의 의사표시가 가장 중요한 판단 기준이 됩니다.

묵시적갱신이 성립한 경우에는 임대인이 계약기간이 끝났다는 이유만으로 곧바로 계약 종료를 주장하거나 즉시 퇴거를 요구할 수는 없습니다. 묵시적으로 갱신된 계약의 존속기간이 지난 이후 적법한 절차에 따라 계약 종료를 주장해야 하므로, 성립 여부에 따라 임대인과 임차인의 권리관계가 달라질 수 있습니다.

따라서 현재 상황에서는 계약 만료 시점과 당시 임대인·임차인 사이에 오간 연락 내용을 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 관련 자료를 검토하면 묵시적갱신이 성립한 사안인지, 임대인의 계약 종료 주장이 적법한지 보다 구체적으로 판단할 수 있습니다.