부동산불법점유 중인 사람 내보내려면 어떤 절차를 밟아야 하나요?

상가 건물을 임대했는데 임차인이 계약 종료 후에도 계속 영업을 하고 있습니다.

계약 기간이 끝났다고 여러 차례 이야기했지만, 보증금 정산이 안 됐다는 이유로 나가지 않고 있습니다.

처음에는 원만하게 해결하려고 기다렸는데 시간이 지나면서 새로운 임차인을 구하는 것도 어려워지고 손해가 커지는 상황입니다.

임차인이 계속 점유하고 있는 경우 부동산불법점유로 볼 수 있는지, 제가 바로 퇴거 조치를 할 수 있는 방법이 있는지 알고 싶습니다.

• 부동산
• 부동산불법점유

법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 계약이 끝났더라도 보증금이 반환되지 않았다면 임차인의 점유를 곧바로 불법점유로 보기 어려울 수 있습니다.
• 보증금 반환 후에도 퇴거를 거부한다면 명도소송과 강제집행 절차를 검토할 수 있습니다.
• 계약서·보증금 정산내역·내용증명·대화 기록 등을 통해 계약 종료와 점유 근거를 먼저 확인해야 합니다.

부동산을 소유하거나 임대한 사람 입장에서는 계약이 끝났는데도 상대방이 계속 점유하고 있다면 답답할 수 있습니다. 다만 점유가 곧바로 불법점유에 해당하는지는 계약 관계가 실제로 종료되었는지, 상대방에게 점유를 계속할 법적 근거가 남아 있는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.

특히 상가건물의 경우에는 주의할 점이 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제9조에 따르면 임대차기간이 종료되었더라도 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임대차관계가 계속 존속하는 것으로 봅니다. 따라서 임대인이 보증금을 반환하지 않은 상태에서 단순히 퇴거만 요구하는 것은 원칙적으로 어려울 수 있습니다.

실무에서는 계약 종료 여부뿐 아니라 ▲임대인이 적법하게 계약 해지 또는 종료 의사를 표시했는지 ▲보증금 반환 의무를 이행했는지 ▲임차인이 계속 점유하는 이유가 무엇인지 등을 함께 확인합니다. 임대차계약서, 보증금 정산 내역, 내용증명, 문자메시지나 카카오톡 대화 등은 이러한 사실관계를 판단하는 중요한 자료가 됩니다.

만약 임대인이 보증금을 반환해 임대차관계가 종료되었음에도 임차인이 계속 퇴거를 거부한다면, 그때는 명도소송을 제기해 건물 인도를 청구하고 판결을 받은 뒤 강제집행 절차를 진행하는 것이 적법한 방법입니다. 반대로 법원의 판결 없이 임의로 출입하거나 점유를 회수하려는 방법은 새로운 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 신중해야 합니다.

부동산 점유 문제는 계약 종료 시점과 보증금 반환 여부에 따라 대응 방법이 달라질 수 있습니다. 현재 계약 관계와 정산 상황을 먼저 확인한 뒤, 명도소송이 가능한 단계인지 구체적으로 검토해 보시는 것이 바람직합니다.