전세금반환소송 집주인이 돈을 안 주면 바로 할 수 있나요?

전세 계약이 끝난 지 두 달 정도 됐는데 아직 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다.

집주인은 새로운 세입자가 들어오면 바로 주겠다고 하는데, 언제 구해질지도 모르고 계속 기다리는 상황이 너무 불안합니다.

이사를 해야 하는데 보증금을 받지 못해서 다른 집을 구하기도 어려운 상황입니다. 이런 경우 전세금반환소송을 진행하려면 어떤 절차를 거쳐야 하는지 궁금합니다.

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법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 이사 후 전세보증금을 받지 못했다면 대항력과 우선변제권이 유지되고 있는지 먼저 확인해야 합니다.
• 임차권등기명령 등으로 권리를 유지했다면 전세금반환청구소송을 통해 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
• 계약서·보증금 지급내역·계약 종료 및 주택 인도 자료 등을 확보해 반환 절차를 준비하는 것이 중요합니다.

전세 계약이 종료되고 이미 이사를 나왔는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있다면, 우선 현재 대항력과 우선변제권이 유지되고 있는지부터 확인하는 것이 중요합니다. 권리 유지 여부에 따라 이후 대응 방법이 달라질 수 있기 때문입니다.

만약 이사 전에 임차권등기명령을 신청했거나, 법적으로 대항력과 우선변제권이 유지되는 상태라면 이를 바탕으로 전세금반환청구 소송을 진행하면서 권리를 보호받을 수 있습니다. 반대로 별도의 조치 없이 전출해 대항력과 우선변제권을 상실한 경우에는 현재 권리관계를 먼저 검토한 뒤 보증금 반환을 위한 대응 방안을 마련해야 합니다.

전세금반환소송을 준비할 때에는 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 계약 종료를 알린 문자메시지나 카카오톡 대화, 내용증명, 주택을 인도한 사실을 확인할 수 있는 자료 등을 확보해 두는 것이 좋습니다. 이러한 자료는 임대인의 보증금 반환 의무가 발생했다는 점을 입증하는 핵심 증거가 됩니다.

또한 임대인이 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 주장하는 경우가 있지만, 그러한 사정만으로 보증금 반환 의무가 당연히 면제되는 것은 아닙니다. 계약이 적법하게 종료되고 반환 요건이 충족되었다면 임대인은 원칙적으로 보증금을 반환해야 합니다.

전세금반환소송은 계약 종료 여부뿐 아니라 현재 임차인의 권리 상태도 함께 확인해야 하는 절차입니다. 대항력과 우선변제권이 유지되고 있는지부터 점검한 후, 현재 상황에 맞는 보증금 반환 절차를 진행해 보시기를 권해드립니다.