재개발 재건축 구역에 집이 있으면 무조건 새 아파트를 받나요?

부모님에게 물려받은 오래된 빌라가 재개발 추진 지역에 포함됐다는 말을 들었습니다.

주변에서는 조합원이 되면 새 아파트를 받을 수 있다고 하는데 아직 조합 설립 전이라 정확한 내용을 모르겠습니다. 재개발과 재건축은 어떤 차이가 있고, 구역 안에 집만 있으면 분양받을 수 있는 건가요?

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법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 재개발과 재건축은 대상과 사업 방식에 차이가 있으며, 진행 단계에 따라 권리관계가 달라질 수 있습니다.
• 부동산을 소유했다고 반드시 분양권이 생기는 것은 아니며, 조합원 자격·권리산정기준일·분양신청 여부 등을 확인해야 합니다.
• 정비구역과 조합의 사업 단계, 등기사항증명서·조합 안내문 등을 확인한 뒤 매매나 분양 여부를 판단하는 것이 중요합니다.

재개발과 재건축은 모두 노후 건축물을 정비하는 사업이지만 대상과 진행 방식에 차이가 있습니다. 재개발은 노후 주거지역의 주거환경을 개선하는 사업이고, 재건축은 주로 노후 공동주택을 새로 짓는 사업입니다. 두 사업 모두 여러 행정절차를 거쳐 진행되므로 사업 단계에 따라 권리관계도 달라질 수 있습니다.

구역 안에 부동산을 소유하고 있다고 해서 모두 새 아파트를 분양받는 것은 아닙니다. 조합원 자격이 인정되는지, 권리산정기준일 이전에 취득한 부동산인지, 분양신청을 적법하게 했는지 등에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 경우에 따라서는 현금청산 대상이 되는 사례도 있습니다.

또한 재개발·재건축은 사업시행계획, 관리처분계획 등 절차가 진행될수록 권리관계가 구체적으로 결정됩니다. 따라서 현재 정비구역 지정 단계인지, 조합이 설립된 상태인지, 관리처분계획이 인가된 상태인지 등을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

재개발이나 재건축 구역의 부동산은 일반 매매와 달리 사업 단계와 취득 시기에 따라 권리가 크게 달라질 수 있습니다. 등기사항증명서, 조합 안내문, 사업 진행 현황 등을 함께 확인한 뒤 매매나 분양 여부를 판단하는 것이 안전합니다.