깡통전세 의심되는데 보증금 돌려받을 수 있을까요?

전세 계약을 알아보고 있는데 주변 시세보다 전세금이 높은 집이 있어서 걱정됩니다.

부동산에서는 문제없는 집이라고 설명했지만 인터넷을 찾아보니 이런 경우 깡통전세 위험이 있을 수 있다고 하더라고요.

만약 집주인이 나중에 보증금을 돌려주지 못하면 어떻게 되는 건지, 계약 전에 어떤 부분을 확인해야 하는지 궁금합니다.

이미 계약한 상태라면 지금이라도 확인하거나 준비할 수 있는 방법이 있을까요?

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법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 깡통전세 위험은 주택 시세와 전세보증금, 선순위 채권을 함께 비교해 판단해야 합니다.
• 계약 전 등기부등본의 근저당권·가압류·압류와 실제 시세를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
• 이미 계약했다면 전입신고·확정일자 등을 점검하고 필요시 임차권등기명령이나 보증금 반환 청구를 검토해야 합니다.

깡통전세가 걱정된다면 가장 먼저 확인해야 할 것은 전세보증금이 안전하게 반환될 수 있는 구조인지입니다. 단순히 전세금이 저렴하다는 이유만으로 판단하기보다는 주택의 시세와 선순위 권리관계를 함께 살펴봐야 합니다.

일반적으로 깡통전세란 전세보증금과 선순위 채권의 합계가 주택의 매매가 또는 경·공매 시 예상 매각대금을 초과하는 상태를 말합니다. 실제로는 보증금과 대출금 등을 합한 금액이 집값의 80%를 넘는 경우가 많으며, 이 경우 집값 하락이나 임대인의 자금난, 갭투자 실패 등이 발생하면 보증금을 모두 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다.

계약 전에는 주택의 실제 시세와 전세보증금 수준, 등기부등본상 근저당권·가압류·압류 등 권리관계, 채권최고액과 설정 시기 등을 확인하는 것이 좋습니다. 또한 임대인의 보증금 반환 능력이나 같은 건물의 전세 거래 상황까지 함께 살펴보면 위험 여부를 보다 정확하게 판단할 수 있습니다.

이미 계약을 체결했다면 등기부등본, 계약서, 전입신고와 확정일자 여부 등을 다시 점검해 현재 보증금이 어느 정도 보호받을 수 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 만약 보증금 반환에 문제가 예상된다면 임차권등기명령이나 보증금 반환 청구 등 필요한 절차를 검토해야 하는 경우도 있습니다.

전세 계약은 계약 전에 권리관계를 얼마나 꼼꼼히 확인했는지가 가장 중요합니다. 현재 주택의 시세와 등기부 상태를 함께 분석해 보증금 회수에 위험이 있는지 먼저 확인해 보는 것을 권해드립니다.