상가임대차보호법 적용받으면 계약갱신도 가능한 건가요?

작은 카페를 운영한 지 몇 년 됐는데 건물주가 이번 계약이 끝나면 더 이상 연장해 줄 수 없다고 합니다.

주변 상인들은 상가임대차보호법이 적용되면 계속 영업할 수 있는 권리가 있다고 하는데, 또 다른 사람은 건물주가 원하면 언제든 계약을 끝낼 수 있다고 해서 헷갈립니다.

제가 운영하는 매장도 상가임대차보호법 적용 대상인지 모르겠고, 계약이 끝나기 전에 미리 확인해야 할 부분이 있는지도 궁금합니다.

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• 상가임대차보호법

법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 상가 임차인은 일정한 요건을 갖추면 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
• 차임 연체나 무단전대 등 법에서 정한 사유가 있다면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
• 계약서·임대료 지급내역·갱신 관련 대화 등을 확인해 갱신요구권 행사 가능 여부를 판단해야 합니다.

상가임대차보호법이 적용되는 상가라면 계약기간이 끝났다고 해서 반드시 영업을 종료해야 하는 것은 아닙니다. 일정한 요건을 충족하는 경우에는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년의 범위 내에서 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

다만 계약갱신요구권이 항상 인정되는 것은 아닙니다. 임차인에게 차임 연체가 있거나, 임대인의 동의 없이 상가를 무단으로 전대한 경우 등 상가건물 임대차보호법에서 정한 갱신 거절 사유가 있다면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 따라서 계약기간이 아직 10년을 넘지 않았더라도 구체적인 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

실제로는 상가임대차보호법의 적용 대상인지, 계약기간이 얼마나 경과했는지, 차임 연체나 계약 위반 사실이 있었는지 등을 종합적으로 확인해야 합니다. 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 요건을 갖추고 있는지 먼저 검토하는 것이 중요합니다.

계약 만료가 가까워졌다면 임대차계약서, 계약기간, 임대료 지급 내역, 갱신과 관련해 임대인과 주고받은 문자나 카카오톡 대화 등을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다. 이러한 자료는 갱신요구권 행사 여부와 임대인의 갱신 거절이 적법한지 판단하는 중요한 근거가 될 수 있습니다.

상가임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 임차인의 영업을 보호하기 위한 제도이지만, 구체적인 사실관계에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다. 현재 계약이 갱신요구권 행사 대상인지, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있는지 계약 내용을 바탕으로 먼저 확인해 보시기를 권해드립니다.