상가임대차 계약해지 통보했는데 바로 효력이 생기나요?

작은 음식점을 운영하고 있는데 매출이 계속 줄어서 더 이상 영업을 이어가기 어려운 상황입니다.

계약기간이 아직 조금 남아 있지만 임대인에게 사정을 설명하고 계약을 끝내고 싶다고 말씀드렸습니다. 그런데 임대인은 계약기간이 남아 있으니 끝까지 임대료를 내야 한다고 합니다.

가게를 비워도 월세를 계속 부담해야 하는 건지, 임대인과 합의가 되지 않으면 상가임대차 계약해지가 가능한 경우가 따로 있는지 알고 싶습니다.

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• 상가임대차 계약해지

법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 단순한 매출 감소나 폐업만으로 상가임대차계약을 일방적으로 중도 해지하기는 어렵습니다.
• 중도해지 특약, 임대인과의 합의 또는 목적물 사용이 어려운 사정 등이 있다면 해지를 검토할 수 있습니다.
• 계약서 특약과 문자·카카오톡 등 협의 자료를 확인해 임대료 부담 및 계약 종료 가능성을 판단해야 합니다.

상가를 운영하다가 매출이 감소하거나 폐업을 결정했다고 해서 임차인이 계약기간 중 언제든지 상가임대차계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 특별한 사정이 없는 한 계약은 약정한 기간 동안 유지되며, 단순한 영업 부진이나 개인적인 사정만으로는 일방적인 계약 해지가 인정되기 어렵습니다.

다만 계약기간 중이라도 해지를 검토할 수 있는 경우는 있습니다. 대표적으로 계약서에 중도해지 특약이 있는 경우, 임대인과 합의하여 계약을 종료하는 경우, 임대인이 자신의 의무를 이행하지 않아 상가를 계약 목적대로 사용·수익하기 어려운 경우, 또는 임차인의 책임 없이 목적물의 전부를 사용·수익할 수 없게 된 경우에는 계약 해지 여부를 검토할 수 있습니다.

반면 질문과 같이 단순히 장사가 잘되지 않거나 폐업을 하게 된 경우라면, 위와 같은 사유가 없는 이상 계약기간이 남아 있는 동안에는 원칙적으로 임대료 지급의무가 계속될 수 있습니다. 따라서 무작정 점포를 비우기보다는 계약서 내용을 먼저 확인하고 임대인과 합의를 통해 계약 종료가 가능한지 협의해 보는 것이 현실적인 해결 방법이 될 수 있습니다.

분쟁을 예방하려면 계약서의 특약 조항, 임대인과 주고받은 문자나 카카오톡 대화, 임대료 지급 내역 등을 정리해 두는 것이 좋습니다. 특히 중도해지와 관련한 약정이나 협의 내용이 있었다면 이후 권리관계를 판단하는 중요한 자료가 됩니다.

상가임대차의 중도 해지 여부는 계약 내용과 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 상황이 단순한 영업 부진인지, 아니면 계약 해지를 검토할 수 있는 법적 사유에 해당하는지 계약서를 중심으로 확인해 보신 후 대응 방향을 결정하시기를 권해드립니다.