상가권리금회수 하려는데 임대인이 방해하면 어떻게 해야 하나요?

10년 넘게 운영한 가게를 정리하려고 신규 임차인을 구했습니다.

새로 들어오려는 분과 권리금 관련해서 이야기가 거의 끝난 상황인데, 건물주가 갑자기 새 임차인을 받을 수 없다고 합니다.

처음 계약할 때부터 문제가 있었던 것도 아니고, 지금까지 월세도 밀린 적 없이 운영했는데 나가면서 권리금까지 포기해야 하는 건 너무 억울합니다.

임대인이 이렇게 신규 계약을 막는 경우 상가권리금회수를 보호받을 수 있는 방법이 있는지 알고 싶습니다.

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• 상가권리금회수

법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 상가 임차인은 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회를 법적으로 보호받을 수 있습니다.
• 임대인이 정당한 이유 없이 계약을 거절하거나 과도한 조건을 요구하면 권리금 회수 방해가 문제될 수 있습니다.
• 권리금 계약서·신규 임차인 협의자료·문자·내용증명 등을 확보해 손해배상청구 가능성을 검토해야 합니다.

상가 임차인이 영업을 통해 형성한 권리금은 일정한 요건 아래 법적으로 보호받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임차인이 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회를 보장하고 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해해서는 안 됩니다.

법에서 정하고 있는 대표적인 권리금 회수 방해행위에는 ▲임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 받는 행위 ▲신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 하는 행위 ▲신규 임차인에게 현저히 높은 차임이나 보증금을 요구해 계약 체결을 어렵게 만드는 행위 ▲그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위 등이 있습니다.

따라서 질문처럼 임차인이 적절한 신규 임차인을 주선했음에도 임대인이 특별한 이유 없이 계약 체결을 거부해 권리금을 회수하지 못했다면, 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 방해에 해당할 가능성이 있습니다. 이러한 경우에는 임대인을 상대로 손해배상청구를 검토해 볼 수 있습니다.

다만 손해배상이 인정되기 위해서는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선했다는 점과 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절했다는 점을 입증할 필요가 있습니다. 권리금 계약서, 신규 임차인과의 계약 협의 자료, 임대인에게 신규 임차인을 소개한 내역, 문자메시지나 내용증명 등은 중요한 증거가 될 수 있습니다.

권리금 분쟁은 임대인의 거절 사유가 법에서 인정하는 정당한 사유인지 여부에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 현재 확보된 자료를 바탕으로 권리금 회수기회가 침해된 사안인지 검토한 뒤 손해배상청구 가능성을 구체적으로 확인해 보시는 것을 권해드립니다.