임대인이 부동산 강제퇴거 진행한다고 하는데 막을 수 있을까요?

몇 년째 거주 중인 주택이 있는데 최근 집주인과 보증금 문제로 다툼이 생겼습니다.

집주인은 계약이 끝났으니 당장 나가야 한다고 하고, 계속 버티면 직접 짐을 빼겠다고 이야기하고 있습니다.

저는 이사할 곳도 아직 구하지 못했고 보증금 정산도 제대로 되지 않은 상태라 바로 퇴거하기 어려운 상황입니다.

만약 집주인이 제 동의 없이 문을 열거나 짐을 옮기면 제가 법적으로 대응할 수 있는 부분이 있는지 알고 싶습니다.

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• 부동산 강제퇴거

법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 임차인이 퇴거하지 않더라도 임대인이 임의로 출입하거나 짐을 옮기는 방식의 강제퇴거는 피해야 합니다.
• 원칙적으로 명도소송 판결을 받은 뒤 적법한 강제집행 절차를 통해 건물을 인도받아야 합니다.
• 보증금이 반환되지 않았다면 임차권등기명령과 보증금반환청구소송 등 임차인의 권리보호 절차도 함께 검토해야 합니다.

임대차계약이 종료된 이후에도 임차인이 계속 거주하고 있는 경우에는 임대인이 건물 인도를 요구할 수 있습니다. 다만 이를 이유로 임대인이 임의로 출입하거나 강제로 점유를 회수하는 것은 적법한 방법이 아니므로 주의가 필요합니다.

임차인이 자발적으로 퇴거하지 않는다면 원칙적으로 명도소송을 제기해 법원의 판결을 받은 뒤 그 판결을 근거로 강제집행 절차를 진행해야 합니다. 법원의 판결을 통한 집행권원을 확보하지 않은 채 점유를 회수하려 한다면 오히려 임대인에게 법적 책임이 발생할 수 있습니다. 예를 들어 임차인의 동의 없이 출입문을 열고 들어간 경우에는 주거침입 문제가, 임차인의 짐을 임의로 옮기거나 훼손한 경우에는 재물손괴와 관련한 분쟁이 발생할 가능성도 있습니다.

질문 내용처럼 임대인이 보증금을 반환하지 않아 계속 점유를 유지하고 있는 상황이라면, 우선 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하고 있는지부터 살펴볼 필요가 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 퇴거만 요구받는 경우에는 임차인의 권리도 함께 보호되어야 하므로 계약서, 보증금 반환 요청 내역, 문자메시지나 카카오톡 대화 등을 정리해 두는 것이 좋습니다.

만약 해지 절차가 모두 마무리되었음에도 임대인이 계속 보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 뒤, 필요에 따라 보증금반환청구소송까지 진행하는 방안도 검토할 수 있습니다.

부동산 강제퇴거 문제는 계약 종료 여부뿐 아니라 보증금 반환 문제와도 밀접하게 연결되어 있습니다. 현재 계약 관계와 점유 경위, 임대인의 대응을 함께 검토해야 적절한 대응 방향을 정할 수 있으므로 관련 자료를 바탕으로 구체적인 법률 검토를 받아보시기를 권해드립니다.