묵시적 갱신된 전세계약 해지하려면 어떻게 해야 하나요?

전세 계약기간이 끝났는데 집주인과 별도로 재계약서를 작성하지 않고 계속 거주하고 있습니다.

계약이 자동으로 연장된 것으로 알고 있는데, 최근 개인 사정 때문에 이사를 해야 하는 상황이 생겼습니다.

집주인에게 나가겠다고 이야기했더니 계약기간이 남아 있다면서 바로 보증금을 돌려주기 어렵다고 합니다.

묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 원하는 시점에 계약해지를 통보할 수 있는 건지, 보증금을 받으려면 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.

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• 묵시적 갱신 계약해지

법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
• 문자·카카오톡·내용증명 등 해지 통보 시점을 확인할 수 있는 자료를 남겨두는 것이 중요합니다.
• 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령과 보증금반환청구 소송 등을 검토할 수 있습니다.

묵시적 갱신은 임대차기간이 끝난 뒤에도 임대인과 임차인이 별도의 갱신 의사 표시 없이 기존 계약이 그대로 이어지는 경우를 말합니다. 기존 계약 조건은 유지되지만, 일반적인 재계약과는 해지 방식이 다르다는 점을 알아두셔야 합니다.

묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 임차인이 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 해지 의사를 전달했다고 바로 계약이 종료되는 것은 아니며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 따라서 이사 일정도 이 기간을 고려해 계획하는 것이 좋습니다.

해지 의사를 전달할 때에는 문자메시지, 카카오톡, 내용증명 등 기록이 남는 방법을 이용하는 것이 바람직합니다. 이후 보증금 반환 시기와 관련한 분쟁이 생길 경우 이러한 자료가 해지 통보 시점을 입증하는 중요한 근거가 될 수 있습니다.

만약 해지 효력이 발생했는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 우선 보증금을 반환하지 않을 경우 법적 절차를 진행하겠다는 내용의 내용증명을 발송해 볼 수 있습니다. 이후에도 반환이 이루어지지 않는다면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 상태에서 보증금반환청구 소송을 검토하는 방법도 가능합니다.

묵시적 갱신 후 계약 해지는 통보 시기와 보증금 반환 절차가 중요한 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 현재 계약서와 임대인과의 대화 내역을 함께 살펴보면 해지 효력 발생 시점과 적절한 대응 방법을 보다 정확하게 판단할 수 있을 것입니다.