매수인 계약파기하면 매도인이 손해배상 청구할 수 있나요?

아파트를 매도하려고 계약서를 작성했고 매수인에게 계약금도 받은 상태입니다.

그런데 며칠 뒤 매수인이 갑자기 대출이 생각보다 어렵게 나왔다면서 계약을 진행하기 어렵다고 합니다. 계약을 없던 것으로 하고 계약금도 돌려달라고 요구하고 있습니다.

저는 이미 다른 매수자를 알아보지 못한 상태이고 계약이 완료될 거라고 생각해서 일정도 조정해 둔 상황입니다.

매수인이 개인 사정으로 계약을 취소하는 경우에도 제가 무조건 계약금을 돌려줘야 하는 건가요?

• 부동산
• 매수인 계약파기

법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 매수인의 계약 파기 시 계약서의 해제 사유와 대출 관련 특약 유무를 먼저 확인해야 합니다.
• 별도의 대출 불가 특약이 없다면 계약금을 포기하는 방식으로 계약이 해제되는 경우가 많습니다.
• 계약서·계약금 내역·문자·카카오톡·중개사 협의 내용 등을 확보해 책임 범위를 검토해야 합니다.

질문하신 상황처럼 매매계약이 체결된 이후 매수인이 계약을 진행하지 않겠다고 하는 경우에는, 먼저 계약서 내용과 계약 해제 사유를 살펴볼 필요가 있습니다. 단순한 변심인지, 계약에서 정한 해제 사유에 해당하는지에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.

매수인이 대출이 나오지 않았다는 이유로 계약을 포기하는 사례도 적지 않습니다. 그러나 계약서에 '대출이 실행되지 않을 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다'는 등의 특약이 없는 이상, 일반적으로는 민법 제565조에 따라 매수인이 계약금을 포기하는 방식으로 계약이 해제되는 경우가 많습니다.

다만 이것이 모든 사안에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 대출이 불가능하게 된 경위, 계약 당시 중개인이나 매도인이 설명한 내용, 특약의 존재 여부, 계약 이행이 어느 정도 진행되었는지 등에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다.

따라서 계약서, 계약금 입금 내역, 문자메시지나 카카오톡 대화, 공인중개사와의 협의 내용 등을 정리해 두는 것이 좋습니다. 이러한 자료는 계약 해제 사유와 당사자의 책임 범위를 판단하는 데 중요한 근거가 될 수 있습니다.

매수인의 계약 파기라고 해서 항상 같은 결론이 나오는 것은 아닙니다. 세부적인 계약 내용과 대출이 실행되지 않은 구체적인 사정을 함께 검토해야 하므로, 관련 자료를 지참해 법률 상담을 통해 현재 상황에 맞는 대응 방향을 확인해 보시는 것을 권해드립니다.