계약갱신청구권 거절 후 다른 세입자를 받으면 손해배상 가능한가요?

전세 계약 만료 전에 계약갱신청구권을 사용하겠다고 집주인에게 말했습니다.

그런데 집주인이 본인이 직접 들어와서 살 예정이라고 하면서 갱신을 거절했고, 저는 급하게 다른 집을 구해서 이사를 나왔습니다.

문제는 최근에 확인해 보니 집주인이 실제로 거주하는 게 아니라 새로운 세입자를 구해서 다시 임대한 것 같습니다.

처음부터 저를 내보내려고 거짓말한 것 같아서 너무 억울한데요. 이런 경우 계약갱신청구권 거절에 대한 손해배상을 청구할 수 있을까

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법무법인 일로 변호사 답변

문건일 대표변호사

답변 요약

• 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했다면 실제 거주 여부와 이후 제3자 임대 여부가 핵심입니다.
• 제3자에게 다시 임대한 경우 임차인은 법정 기준에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 문자·갱신 거절 통보·매물 광고·전입 자료·새 임대차계약 등 객관적인 증거 확보가 중요합니다.

계약갱신청구권 거절과 관련한 분쟁에서는 임대인이 내세운 거절 사유가 실제로 이행되었는지를 살펴보는 것이 핵심입니다.

주택 임대차에서 임차인은 일정한 요건을 갖추면 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 사유가 있는 경우에만 이를 거절할 수 있습니다. 대표적인 거절 사유로는 임대인 본인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주가 있습니다.

그런데 임대인이 직접 거주하겠다는 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 임대차기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단순히 새로운 임차인이 들어왔다는 사실만 볼 것이 아니라 임대인이 언제부터 제3자에게 임대했는지, 실제 거주가 이루어졌는지, 계획이 변경된 사유가 불가피했는지를 함께 확인해야 합니다.

손해배상액은 당사자 사이에 별도로 정한 내용이 없다면 법에서 정한 기준에 따라 산정됩니다. 갱신 거절 당시의 환산월차임 3개월분, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분, 갱신 거절로 임차인이 실제 입은 손해액 가운데 가장 큰 금액이 기준이 됩니다. 따라서 이사비나 중개보수만을 따지는 것이 아니라 종전 계약과 새로운 임대차계약의 보증금 및 차임 조건까지 확보해 비교할 필요가 있습니다.

입증자료로는 임대인과 주고받은 문자메시지나 카카오톡 대화, 계약갱신을 요구한 내용, 갱신 거절 통보, 부동산 매물 광고, 새로운 임차인의 전입 여부, 등기사항, 중개 과정에서 확인된 자료 등이 활용될 수 있습니다. 이사비용과 중개보수, 새로운 주거지의 임대차계약서처럼 실제 손해를 확인할 수 있는 자료도 빠짐없이 정리해 두는 편이 좋습니다.

한편 갱신 거절 당시에는 실제 거주 의사가 있었으나 근무지 변경, 질병, 가족관계 변화 등 예상하기 어려운 사정으로 계획이 바뀐 경우에는 책임 인정 여부가 달라질 수 있습니다. 임대인에게 정당한 사유가 있었는지는 계약 종료 전후의 사정을 종합해 판단하므로, 상대방에게 감정적으로 항의하기보다는 객관적인 자료를 먼저 확보해야 합니다.

계약갱신청구권 손해배상은 임대인의 설명과 이후 행동이 일치하는지, 제3자 임대가 이루어진 시점과 사유가 무엇인지를 구체적으로 밝히는 과정이 중요합니다. 계약서와 대화 내역, 전입 관련 자료, 이사비용 자료 등을 토대로 청구 요건과 예상 손해액을 검토한 뒤 대응 방향을 정하시기 바랍니다.